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火災保険、築年数での制限緩和!!

住宅購入される際には必ず火災保険に加入されているかと思いますが、火災保険の加入条件が一部緩和されましたので、ご紹介させていただきます。

緩和内容は建物の築年数についてです。

そもそも火災保険は住宅ローンと付随して同じ年数を加入していたのが通常でしたが、自然災害等も増え保険内容が改定され、今では最長10年までの加入となっております。

その中で、築年数によっては最長2年になったり、1年毎でないと加入が出来なかったりと、最近までは旧耐震の場合は火災保険の加入がかなり難しい状況でした。

それが今回は旧耐震物件でも住宅ローンを組めた場合は受け入れ可能となったりと、築年数に対して少し緩和されました。

何度もここで火災保険の重要性をお伝えしてきましたが、何かあった際に最終的にご自身を守ってくれるのは保険です。

長期で加入できる一番のメリットは、保険料の改定の影響がない事です。

同じ保険内容でも年々保険料(特に地震保険料)があがってきております。

地震などによって保険を利用する人が増えれば増える程仕方のないことではありますが、そういった意味でも少しでも長期で加入できる方が良いという事になります。

また、最近は自然災害だけでなく火災での事故も増えてきているので、きれぐれもご注意ください。

特に建物火災の約2割は電気器具が起因といわれています。

家電などの電源プラグ、壁付きや延長コードのコンセントといった、配線機器が出火要因となる火災が起きているのはご存知でしょうか?

たこ足配線による加熱や、コンセントの隙間にたまったほこりが原因の「トラッキング現象」による出火などが起きるおそれがあり注意が必要です。

家の中の差し込み・電源フプラグやコンセントまわりをチェックするなど、日ごろから電気機器の安全な取扱いを心掛け、火災のリスクを減らしましょう。

火災保険に加入する事は重要ですが、自然災害のリスクを少しでも回避できるよう、住宅購入の際には洪水ハザードマップや土砂災害警戒区域などのチェックは怠らないようにしましょう。

そして、せっかく購入した住宅ですので、火災を起こす事のないよう家の中で火災が発生しそうな要因を事前に防ぐことが重要となります。

電源プラグやコンセントまでしっかりと室内の掃除をし、その他でも火の取り扱いはくれぐれもご注意ください。

投稿日:2022/05/29投稿者:-

金利が安い時が不動産の買い時です

この仕事をしているとよく聞かれるのが「不動産の買い時はいつ?」です。
この質問に対して「金利が低い時が不動産の買い時です」とよく回答します。

不動産は株や為替のような頻度ではないにせよ、市場の相場があり、かつてのバブル期のように全体的に不動産価格が上昇することもありますし、暴落する可能性はゼロではありません。
この買い時という質問には「一番安く買えるタイミング」という意味が含まれています。
不動産も市場の価格原理が働くので、一番安く買えるタイミングは、供給過多の状態、つまりは売り物件ばかり溢れている状況となります。

要するに周りの人が家を買わなくなるタイミングにならないと「一番安い」は期待できないわけです。
ただ、株などの金融資産に比べると、不動産の値動きはそれほどスピード感がある訳ではないので、何となく上がっている、下がっているは実感できても、一番高い・安いを見定めることは困難で、結局のところ結果論でしかないわけです。

不動産購入には物件代金だけでなく、住宅ローン金利という大きな支払いが伴います。
住宅ローン金利は毎月更新されるので、動きが明確です。従って金利が低い時に買うのがお得=買い時と言えるわけですね。

今は空前の低金利時代

住宅ローンを検討する際は、今の金利だけに目を向けてはいけません。
多くの方が変動金利の住宅ローンを選択するのですが、金利が低い時は固定金利を選択するのがセオリーです。
しかし、変動金利は固定金利より低く設定されているので、どちらが良いですか?と並べられると、低い方を選択してしまいがちなのです。

2022年4月のフラット35の最低金利は1.24%(借り入れ期間21年以上、団体信用生命保険含まず)です。
たったこれだけの金利で全期間固定を選択できるという感覚は、住宅ローン金利の変動を10年単位で追ってみないと実感しにくいかもしれません。

10年前の2012年4月のフラット35の金利は2.16%でした。今より0.92%も高かったわけです。
※ちなみに当社でフラット35の金利を計測し始めたのが2008年の4月なのですが、この時は2.64%でした。

低金利政策が長引いているだけで勘違いされている方が多いのですが、今の低金利政策はあくまでイレギュラー対策で、低金利政策が終わると必然的に住宅ローンの金利も上昇します。
冒頭に「金利が低い時が不動産の買い時です」とよく回答しますと記載しましたが、本音は「いつ低金利政策が終わるかわからないから今買っておいた方がいいよ」となります。

今後考えられる3つのシナリオ

大げさに見出しを付けましたが、金利の話なので、維持するか上がるか下がるかしかありません。
今は低金利政策でこれ以上金利が下がることは期待できないので、
1)今の金利を維持する
2)緩やかに上昇する
3)急上昇する
のいずれかということが想定されます。

まず1)についてですが、ここ最近の経済動向ではかなり難しいのでは、という見方をされる方が多いです。
事実アメリカは低金利政策に終止符を打ちました。
ここでは詳しく書きませんが、国全体の経済を考えると、必ずしも金利が低いことが正常な状態というわけではないということです。
今のところ日本は低金利政策を継続する意向ですが、コロナに加えて戦争という全世界を揺るがす大きな事象の真っ最中なので、どこまで維持できるかわからない、というのが正直なところでしょう。

続いて2)ですが、低金利政策が終わり、フラットの金利で3%~3.5%当たりまで、緩やかに金利が上昇する。まさに理想とする展開です。
政府も当初の目論見通り景気が回復できたら、緩やかな金利上昇をコントロールしたかったのではないかと思いますが、残念ながら、これはあくまで理想論であって、コロナに戦争というイレギュラーの掛け算の中では、こんな繊細な市場コントロールは至難の技と言わざるを得ません。

そして考えられるのが3)です。最も起きて欲しくない展開ですが、今の情勢だと最も起こり得る展開とも言えます。

急激な金利上昇で最も困るのが変動金利で住宅ローンを返済中の人です。
法律で年間の返済額の上げ幅は決まっているのですが、多くの人が選択する元利均等方式では、金利が上昇すると、毎月の返済額のほとんどが金利の支払いとなり、いつまでたっても元金が減らないという状況に陥ります。

こうなると困るので、固定金利など安全なローンへの借り換えを考える人も出てくると思いますが、変動金利よりも固定金利の方が高いので、ローン借り換えの諸経費に加え、毎月の返済額も上がってしまうというかなり厳しい選択を余儀なくされます。(返送金利から固定金利への借り換えは一般的ではありません)

少しでも不安を感じる方は全期間固定を選択しましょう

テレビのニュースでウクライナの惨状が毎日報道される状況です。
原油価格だけでなくあらゆる価格が上昇している中、円安の動きも懸念される状況です。
経済的な危機感を考慮するなら、リーマンショックよりも東日本大震災よりもはるかに恐ろしい状況と言えるでしょう。
※このような情勢下だからこそ不動産購入が生きてくるのですが、それはまた別の機会に…。

さて質問です。
今後金利は維持できると思いますか?金利が急激に上昇することは考えすぎでしょうか?
誰しもが金融・経済のプロではありません。
先の見通しに少しでも不安を感じる方は、変動金利に惑わされずに、全期間固定の住宅ローンを選択しましょう。
また、そういった意味でも、いつが買い時か?についても、過去最低レベルで固定金利の住宅ローンが組める「今」が買い時なのだ、という意見も受け入れていただけるのではないでしょうか。

投稿日:2022/05/15投稿者:-

不動産購入をする際の「住宅ローン」!金利上昇はどのような影響を及ぼすのか?!

■ 住宅ローンの金利上昇圧力が高まっており・・・?!

メガバンクが相次ぎ住宅ローンの固定金利を引き上げるなど、金利の上昇が話題になっています。国内では「超低金利」が長く続いており、このような「超低金利」ももう限界となっていると考えます。金利上昇はこれからの不動産購入にどのような影響があるのでしょうか?!本日はそのような金利上昇について解説を行いたいと思います。

そもそも金利は大きく短期金利と長期金利に分けられます。短期金利は1年未満、長期は1年以上を指すことが多く、短期金利は中央銀行が市場に供給する資金の量を調節することで決まります。国内では「無担保コール翌日物」が代表的な指標です。

※「無担保コール翌日物」とは金融機関同士が「今日借りて、明日返す」、「今日貸して、明日返してもらう」といったような1日で満期を迎える超短期の資金調達や資金供給を、借り手が貸し手に対して担保を預けずに行う取引です。

また、長期金利は国債が取引される債券市場で、需要と供給の関係によって決まるのが原則です。一般的には10年物国債の利回りを長期金利の指標として使います。国債の価格が上がれば金利は低下し、価格が下がれば金利は上昇します。このような需給バランスによって、金利が判断されます。

■ 長期金利は国債が取引される債券市場で、需要と供給の関係によって決まる!

例えば期間1年で金利2%の国債が価格100円で発行されたと仮定して説明しましょう。購入すれば1年後に元本100円と利子2円の102円が手に入ります。この国債が発行直後に市場で取引されたとします。買いたい投資家が多ければ国債は値上がりします。投資家が101円で買ったら利益は1円。利回りは1円を101円で割った0.99%です。市場の金利は2%から0.99%に下がったといえます。逆に国債の価格が99円に下がると、99円に対して3円の利益が出るため、金利は3.03%に上昇します。ただ、近年ではこうした市場の機能が十分に働かず、日本や欧米主要国の長期金利は極めて低い水準になっています。

その理由としては各国の中央銀行が国債を大量に購入してきたからです。国債などの購入を通じて市場に大量のお金を供給することを「量的緩和」と呼びますが、長期金利を低く抑え、企業などが借金をしやすくして景気を下支えするのが狙いです。ただ、経済の回復に加え原油価格の上昇などがあり、インフレへの懸念が強まってきました。そこで米国の中央銀行にあたる米連邦準備理事会(FRB)が金融政策を転換しよう発表し、このような流れが出てくると、今度は金利上昇の動きへと変わっていきます。量的緩和策をやめて、長期金利を上昇させようというものです。

※米連邦準備理事会(FRB)とはThe Federal Reserve Boardの略であり、日本における日銀と同じ、アメリカの中央銀行制度の最高意思決定機関で、日本語で「連邦準備理事会」とも呼ばれています。米連邦準備理事会(FRB)は、7名の理事から構成されており、米連邦準備理事会(FRB)が開く金融政策の最高意思決定機関に連邦公開市場委員会(FOMC)があり、米連邦準備理事会(FRB)の理事7名や地区ごとの連邦準備銀行(FRB)総裁5名で構成されていて、アメリカの金融政策やFFレートの金利誘導目標を決定しています。

米連邦準備理事会(FRB)は政策金利(短期金利)を3月に引き上げる見通しとなり、量的緩和では余ったお金が株式市場に流入し、株高の一因となっていました。金利の上昇は景気や株価には逆風となりますので、そうした見方から今年に入り、米国の株価は下落しています。

■ 米連邦準備理事会(FRB)の利上げは日本にどう影響を及ぼすのか?!

米国の長期金利上昇を受けて、日本の長期金利も足元でやや上昇しています。しかし、日銀の金融緩和姿勢にはいまのところ変化が見られず、当面は大きな上昇はないとの見方が多いようです。日本よりも米国の長期金利上昇が大きくなると、円を売って、より金利の高いドルを買ったほうが得なので、円安・ドル高が進みやすくなります。その為、円安で輸入物価が上昇し、家計にマイナスの影響が及ぶ可能性が高いと判断できます。

勿論、このような流れになるとこれから不動産購入を検討されている方の「住宅ローン」に大きな影響が出てきます。長期金利が上がれば固定金利型、短期金利が上がれば変動金利型の借入金利に反映されます。変動型で借りている人は金利負担が重くなりますが、仮に日銀の金融緩和姿勢に変化があれば、株価が乱高下する可能性も指摘されます。

ぜひ、不動産購入前の「住宅ローン金利の上昇圧力が高まっている」事を、把握しておいて欲しいのと、「不動産購入価格が高くて買えない」と思われている方も低金利の今、不動産を所有する方がメリットのあるケースも存在します。

今後の参考にお役立て下さい。

投稿日:2022/05/09投稿者:-