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水道の引き込み管の口径 チェックポイント

戸建て住宅や土地を購入するときには、水道の配管やその埋設状況などについて、しっかりと確認をすることが必要です。とくに中古住宅や土地の場合には、水道管が何らかの問題を抱えていることも少なくないため、気を付けましょう。

売買契約前に宅地建物取引士が行なう重要事項説明において、一戸建て住宅や土地の場合には、前面道路の埋設管(本管、配水管)と宅地内へ引き込むための埋設管(引込管、給水管)について、その位置と口径が説明されます。給水装置図面(水道工事の際の図面)なども合わせて示されることが多いです。

しかし、たいていの説明はそこまでです。既設水道管の口径で十分なのか、管の材質に問題はないのか、老朽化や耐震性の問題はないのか、といったことまで深く掘り下げて説明されることはほとんどありません。もちろん、行政側や水道事業者からの指導や規定に基づいて「引込工事をやり直さなければならない」というような場合には、不動産業者にその旨の説明義務があります。

もともと水道の引込管がない土地などの場合には、その旨と「新たに工事が必要である」といったことが説明されます。引込工事をやり直す場合も含め、工事費用などについてはあらかじめ指定工事業者などに確認をすることが必要です。

引込管の口径について

一般の住宅で使われる引込管(給水管)の口径には、13mm、20mm、25mmなどの種類があります。昔の住宅では13mmが主流となっていましたが、現在の生活様式では水量(水圧)不足が否めません。キッチン、バス、トイレ、洗面所などのうち2か所以上で同時使用したときには、急に水量が落ちることもあるでしょう。

一般的な住宅でも20mmが望ましいものの、中古住宅では昔の13mmのままだったり、比較的新しい住宅でも「毎月の基本料金が安い」という理由で、あえて13mmにしていたりすることがあります。一人暮らしの住宅であれば、そのままでもさほど問題が起きることはないでしょう。

ただし、自治体や水道事業者によっては、建物内の水栓器具の数などに応じて引込管の口径を決めている場合もあります。

ポイント

購入しようとする住宅の引込管が13mmのときには、20mmでの引き直しが可能か、その費用がどれくらいかかるのか、といったこともしっかりと確認しておくといいです。

ちなみに、東京23区の場合には原則として、20mm以上でなければ新たに水道を引き込むことができません。道路内の埋設管については既に20mmへの更新が終わっているため、道路境界から水道メーターの間の配管がどうなっているのかがチェックポイントです。ここに13mmの引込管が残っている場合には、その交換を検討することもありますので注意しておきましょう。

投稿日:2022/04/25投稿者:-

資産価値維持のための遺言書作成

今回ご相談いただいたお客様は、お父様がお亡くなりになり、お母様が施設に入ることになったので、空き家になる実家を売却したい、とのご相談でした。

今は、不動産価格も上昇しており、売り時としては絶好のタイミングです。

ところが、売却までがなかなか一筋縄ではいかなかった、というケースでした。

売却の前提として相続手続きが必要

相続が発生したお父様名義の不動産を売却するためには、不動産の名義変更が必要になります。

登記されている名義を、相続人の全員もしくは誰か1名の名義へ変更しなければ、売却手続きは進みません。

ところがご相談者様のケースでは、お母様が認知症を発症しており、そのままでは相続手続きや販売活動ができないことが判明しました。

これを解決するためには、裁判所で成年後見人制度を利用し、お母様の代理人を立てなければならない、とのことでした。

さらに成年後見人制度を利用するには、2~3ヶ月の時間がかかってしまうとのことです。

お母様の施設入所費用や、相続税の支払いなど、至急で資金が必要という事情があったため、急いで手続きを進めることになりましたが、こうした売主都合の急ぎのケースでは売却条件を譲歩しなければいけないケースが発生してしまいます。

多少の価格交渉や、引渡時期の相談など、残念ながら買主側に有利な条件も承諾せざるを得ませんでした。

遺言書の作成が解決のポイント

こうしたケースの解決策となるのが、生前に不動産の所有者がきちんと遺言書を作成しておくこと、とのことです。

不動産をお持ちの方で、配偶者やお子様など相続人となる方の判断能力に問題があるケースでは、遺言書で「●●に相続させる」として取得する方を指定しておく方法や、「●●を遺言執行者として、不動産を売却したお金を割合で相続させる。」といった方法を取ると、その後の手続きがスムーズになります。

相続手続き自体もスムーズになりますし、売却機会の損失を避けることができます。

それは同時に、資産価値の維持にもつながる結果となるのではないでしょうか。

取得した不動産の資産価値の維持は、室内の設備や建物の構造・躯体の維持管理に加え、不動産の権利の適切な管理と承継方法の手配、も大きな要因となります。

大きな買い物となる不動産については、購入後もきちんと目を配るようにしましょう。

投稿日:2022/04/25投稿者:-

フラット35が利用しやすくなりました

2022年度の予算が決定し、2022年4月以降のフラット35の制度改正が発表されました。
金利引き下げの新制度も盛り込まれ、今まで以上にフラット35が利用しやすくなっています。
昨今の経済状況から、金利上昇を懸念して固定金利を選択する消費者が増えているようです。
この機会にフラット35のご利用をご検討ください。

2022年4月からの制度改正

【フラット35】維持保全型

2022年4月適合証明書交付分から、維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合、【フラット35】の借入金利を当初5年間年0.25%引き下げとなります。

【フラット35】維持保全型の対象は、以下のとおりです。

1)長期優良住宅<新築住宅・中古住宅>
2)予備認定マンション<新築マンションのみ>
3)管理計画認定マンション<中古マンションのみ>
4)安心R住宅<中古住宅のみ>
5)インスペクション実施住宅<中古住宅のみ>
6)既存住宅売買瑕疵保険付保住宅<中古住宅のみ>

【フラット35維持保全型の詳細はこちら】

【フラット35】地域連携型(子育て支援)の金利引下げ期間が拡大されます

2022年4月資金実行分から、住宅金融支援機構と連携している地方公共団体の子育て支援のための補助事業の利用とあわせて、【フラット35】の借入金利を当初10年間年0.25%引き下げとなります。

*子育て支援以外の補助事業を利用する場合は、これまでどおり【フラット35】の借入金利から当初5年間年0.25%引下げとなります。

【フラット35地域連携型の詳細はこちら】

2022年10月以降の制度改正

【フラット35】S(ZEH)がはじまります

2022年10月借入申込受付分から『ZEH』等の基準に適合する場合、【フラット35】の借入金利から当初5年間年0.5%、6年目から10年目まで年0.25%引き下げとなります。

【フラット35S(ZEH)の詳細はこちら】

【フラット35】の金利引下げ方法が変わります

2022年10月借入申込受付分から、住宅の性能や長く住んでいくための配慮の状況等に応じて金利の引下げ幅及び引下げ期間が変わります。

【フラット35】S等の基準が見直されます

2022年10月設計検査申請分から、フラット35S等の基準が見直されます。

■脱炭素社会の実現に向けた取組を加速させるため、【フラット35】Sの省エネルギー性の基準が強化されます。

■より高い水準のバリアフリー性能確保を支援するため、中古住宅の【フラット35】S(金利Bプラン)のバリアフリー基準が見直されます。

■免震建築物は、【フラット35】S(金利Bプラン)から、【フラット35】S(金利Aプラン)の対象に見直されます。

■中古住宅の【フラット35】S(金利Aプラン)基準(省エネルギー性を除く)を、新築住宅の【フラット35】S(金利Bプラン)の水準に見直されます。

【フラット35S等の基準変更についてはこちら】

【フラット35】借換融資を利用する際、長期優良住宅の場合は、最長返済期間が延長になります。

2022年10月借入申込受付分から、【フラット35】借換融資を利用する際、対象となる住宅が長期優良住宅の場合、借入期間は、見直し後<1>「80歳」-「借り換え融資申し込み時の年齢」または<2>「50年」-「従前の住宅ローンの経過期間」のいずれか短い年数(1年単位)が上限となります。

これから新築注文住宅を建てる方は必要な性能を確保しましょう

今回の制度改正には政府が実施する脱炭素社会の実現に向けての取り組みが盛り込まれています。
今後は必要な省エネ基準を満たしていないと金利引き下げなどの恩恵が受けられなくなるばかりか、2023年4月以降は必要な基準を満たしていないとフラット35が利用できなくなる予定です。(※新築のみ)
住宅ローン減税も省エネ基準で受けられる恩恵が大きく変わってきますので、これから新築注文住宅を建てる方は必要な住宅性能を満たす設計にするよう、建築会社に確認・交渉する必要があります。
新築分譲住宅を購入される方は、検討中の物件が性能要件を満たすか確認してから購入判断されることをお勧めします。

中古住宅購入時にも住宅性能の確認が必須です

中古住宅の金利引き下げ制度は適用期間が短いものの、適用要件は新築住宅に比べると緩く設定されていますが、優遇制度が適用されるかどうかの情報は物件広告に必ず掲載されるものではないので、物件検討時に気になった物件や内見に行った物件については、必ず利用できる制度や満たしている性能基準などについて確認を行うことが大切です。
また、購入物件が決まった際には、性能を証明する文書がきちんと保管されているかの確認も行った方が良いです。(新築時にしか発行できないものもあります)

今回はフラット35の制度改正についてご紹介しましたが、改正内容を見るだけでも国が注力している方向性を探ることができます。
また、冒頭にも記載しましたが、金利上昇リスクを懸念して固定金利を選択する方が増えています。
住宅ローンはまずは安全であるべきだと思います。
変動金利に比べると高く見えてしまうのですが、少し前では考えられないくらい低い金利で全期間固定を組むことができるチャンスでもあります。
これから住宅を購入される方は、全期間固定のフラット35も是非ご検討ください。

投稿日:2022/04/22投稿者:-

「相続」案件が「争族」となり、過料が発生するケースもある?!

■人が亡くなり、「相続」が「争族」とならないよう!

人が亡くなると避けられないのが「相続問題」と言われます。また、親族間で遺産の分け方を巡って争うケースが増えているようです。不動産購入を検討されている方の親の「相続」が「争族」とならないよう、本日は「相続問題」について、解説をしたいと思います。

まず、「相続」には法改正と新法の施行がありますので、これから発生する「相続」のタイミングによって、考え方が変わっていきますので、注意が必要です。

施行を控えるのは改正民法・不動産登記法と相続土地国庫帰属法という法律が存在します。2021年末に具体的な施行日がそれぞれ決まり、改正民法は2023年4月1日の施行で、遺産分割協議に期間を設けています。現在は法律上の期限がありませんが、相続開始から10年を過ぎると原則、民法で決まっている法定相続割合で分けるようになります。新法の相続土地国庫帰属法は2023年4月27日に施行され、相続で取得した一定の要件を満たす土地を国が引き取るといった内容も含まれています。

■土地・建物の相続登記を義務付け、登記がなければ過料となるケースもある。

改正不動産登記法は2024年4月1日に施行し土地・建物の相続登記を義務付けるといった内容です。土地・建物を相続する場合は「だれが、どれだけ相続するか」を登記しますが、現在は任意で期限も決まっていません。結果、登記をせずにいるケースも多いです。改正によって相続開始から3年以内に登記する義務を課し、登記しないと10万円以下の過料となる予定です。

政府が一連の施行をするのは、登記簿をみても誰が持ち主なのか分からない所有者不明土地問題に対応するためです。所有者不明土地は相続の際に名義変更をせず、長年放置することで発生します。結果、所有者不明土地は増えていき、建物も朽ちていきます。

重要なのは今回の法改正や新法が施行日前に発生した相続も対象にする点です。何かを義務付けたり、違反者に過料を科したりする法律は通常、施行日から遡って適用することはしませんが、所有者不明土地の発生を防ぐ事を法務省は狙っています。

しかし、施行する制度によっては適用の猶予期間を設けているものもありますので、相続発生時期による手続き期日の目安を把握する必要が重要です。まず多くの人に影響があるのが相続登記の義務化です。相続の発生が2024年4月1日以降なら、発生から3年以内が期日となります。

すでに相続が発生している場合は、2027年3月末までに名義を変更する必要があります。登記しなければ過料があるため「争族」となっている案件は早期に親族間での話し合いが必要となります。

■遺産分割協議も早期の話し合いが大切です。

遺産分割協議の改正では、施行日より前に発生した相続を対象に5年間の猶予を置き、2028年3月末が期日の目安になります。例えば施行日時点で相続発生からすでに10年が過ぎているケースなどは注意が必要です。ただ10年経過する日が2028年4月1日以降になる場合は、発生日から原則10年間が期間となります。

相続人の中には被相続人から生前に財産をもらったり、被相続人の介護を一手に担ったりした人がいることが少なくありません。分割協議では通常こうした特別受益や寄与分を踏まえて分割割合を決めますが、改正後は期間を過ぎると原則考慮されないといった内容です。特別受益などを加味した遺産分けを望むなら「相続人同士が譲り合う必要がある」ようです。

親の土地や家の立地条件が悪かったりして相続人で受け継ぐ人がいなければ、相続土地国庫帰属法の利用が選択肢の一つとなります。相続の発生時期にかかわらず、施行日から引き取りを申請できますが、「建物がない」「境界争いなどがない」などの要件を満たす必要があります。承認されると管理のための10年分の負担金を納めなければならないようです。

いずれにせよ、親族が亡くなり、親族間で「争族」となってしまうケースは悲しいものです。
今後の参考にお役立て下さい。

投稿日:2022/04/21投稿者:-

減税要件が緩和されます!

お住まい購入の際にかかる諸費用のひとつに、登録免許税という税金があります。

これは、法務局で不動産の名義を書き換える際に支払う手数料の税金です。

マンションは25年以内、戸建は20年以内が原則

この登録免許税には、減税を適用するための要件のひとつに、物件の築年数という制度が設けられていました。

マンションであれば築25年以内、戸建であれば築20年以内という築年数要件があります。

仮にこれを超過している場合でも、「耐震基準適合証明書」または「売買かし保険の付保証明書」を取得できれば、減税を受けることができました。

築年数要件が廃止されます

令和4年度からは、この減税に関する築年数要件が廃止され、昭和57年1月1日以降に建築された建物であれば築年数に関係なく減税が適用されることになりました。

建物の築年数については、その建物の登記情報(登記簿)を確認すると明記されていますので、簡単に判断することが可能です。

この登録免許税の軽減は、物件の価格や住宅ローンの金額にもよりますが、約10~15万の減税効果が生じます。

今回の減税要件の緩和は、その恩恵を受ける方も多いのではないでしょうか。

耐震性が保証されるわけではないので注意

今回の改正により、昭和57年1月1日以降に建築された建物については、新耐震基準建築物とみなす、こととされましたが、実際の耐震性が保証されるわけではありません。

実際に耐震診断を行えば、現行の耐震基準を満たさず、耐震補強工事が必要との結果が出る可能性もあります。

あくまでも、減税の判定基準が緩和されるだけですので、その点には注意が必要です。

昭和の建築マンションのうち、1階部分がいわゆるピロティとなっているマンションについては、耐震性について注意が必要です。

ピロティとは、1階部分に壁がなく柱だけで2階以上の重さを支えているような構造です。

耐震性にやや問題がある傾向がありますので、減税が利用できるとはいえ、購入は慎重に検討すべきマンションといえます。

お住まい選びには、単純に価格や設備の新しさだけではない、注意すべきポイントがたくさんあります。

投稿日:2022/04/19投稿者:-