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人口が減っても持続可能な街を選ぶ

2021年10月に和歌山県和歌山市の紀の川にかかる水道橋「六十谷水管橋」の一部が崩落し和歌山市北部の約6万世帯が断水したというニュースは記憶に新しいことかと思います。
建造物は経年で劣化するので、当然ながらある程度期間が経過すると修繕工事が必要になります。
2020年9月に政府が発表した調査結果によれば、2014年度から2018年度の5年間で、修繕が必要と判定された道路橋はおよそ6万9000ヵ所で、道路トンネルはおよそ4400ヵ所にものぼります。
ところが、修繕が必要な交通インフラのうち、道路橋の64%、トンネルの44%が、2019年度末時点で未着手だったそうです。
これらのインフラは我が国の人口が増え続けた時代に作られたもので、既に人口減少局面に突入した現在の状況では、古くなったからと言ってすべてを簡単に修繕することはできません。

■工事を支える人もいなければ予算もない

インフラの修繕には工事を担う人手が必要なのですが、建設工事の就業人口も減りつつあります。

<参考>修繕が必要な道路橋の6割は未着手か、背景に建設業の人手不足
https://weekly.ascii.jp/elem/000/004/034/4034609/

この記事は道路インフラをテーマにしたものですが、ICTの活用で生産性を向上する取り組みを行わないと人手不足の解消が難しいことがよくわかります。

他方で人口減少に加えて、昨今の新型コロナの影響もあり、地方自治体の財政が厳しくなっています。
危険だとわかっていてもお金がなければ対策が取れません。
必然的に目に見えて悪くなった箇所から直すという対処療法的な対策を取らざるを得ず、予防的な対策には人もお金も足りない状況に追い込まれつつあります。
かつて人口増加時代に作られたものをすべて直すことは不可能と言っても過言ではないでしょう。

■電気・ガス・水道が距離に応じて高くなる?

電気・ガス・水道は重要な生活インフラで、道路などと同じく定期的なメンテナンスが欠かせません。
これまでこれらの料金は距離に関係なく同じ単価が設定されています。
しかし、街中にある家へのインフラと、山の中にぽつんと数軒だけ存在する集落とでは、インフラの整備コストが大きく異なります。
インフラの面で最も効率が良いのが都市部に建設されるマンションです。
現在は郊外だろうと都市部であろうと、発生する整備コストを全体で考慮して同じ単価設定となっていますが、都市部に住む住人から不公平の声が上がってもおかしくありません。
人口が減る街を選択するということは、災害時に生活インフラにダメージを受けても、復旧までものすごく時間がかかる恐れがあり、将来的に都市部より割高の料金を負担しなければならないかもしれません。
「長年住み慣れた」「田舎暮らしがしたい」「広い家が欲しい」など郊外を選択する理由は様々ですが、今一度郊外を選択するデメリットにも目を向けたいものです。

■家を買う時には自治体も選びましょう

住宅購入=街選びです。
欲しくなった家がたまたまその自治体にあったのではなく、まず自治体を選別するのが正しい手順となります。
注目すべきは人口、特に昼間の人口です。
夜間の人口に比べて昼間の人口が多い街は産業のある人が集まる街です。
反対に昼間の人口に比べて夜間の人口が多い街はベッドタウンで、より人口が減りやすい街と言えます。
本当は自治体の財政状況や生活インフラの利用料金なども調べたいところですが、複数の自治体を詳しく調べようとすると大変なので、まずは人口だけを追いかけるのが良いと思います。(昼間人口の多い街は税収も多く財政状況も悪くないことが期待できます)
「長く住んでいるから」とか「勤務先の都合」などで自動的に自治体を選択してはいけません。
街選びは住み替えの時にしかできない、人生の中で重要な選択の一つです。

■SelFinで街力を調べましょう

セルフインスペクションWEBアプリSelFinを使うと、昼間人口・夜間人口をスコアリングした「街力」を簡単に調べられます。
全国平均は「100」です。
100を下回る街が一概に良くないという訳ではなく、街力が低いエリアで検討する場合は、狭域立地(駅からの距離)をシビアに見定める必要があるという判断になります。
不動産の資産価値はほぼ立地です。
人口減・家余り時代の住宅購入は「売却のことを想定する」ことが基本です。
ご自身の都合ばかりを優先しないよう、十分に検討したいものです。

投稿日:2022/03/25投稿者:-

不動産の4つの価格 その2 「固定資産税評価額」

前回は、不動産の4つの価格のうち、「公示価格」についてお話ししました。

前回の記事は、不動産の4つの価格 その1 「公示価格」

本日は、「固定資産税評価額」についてお話しします。

固定資産税評価額は、税額の算定基準

毎年1月1日の時点で土地や建物を所有している人には、市区町村から固定資産税が課税され、納税通知書が送られてきます。

固定資産税評価額とは、固定資産税を算定する上での基準となる価格であり、3年ごとに見直されます。(これを「評価替え」といいます)

また、固定資産税評価額は、不動産を購入する際に必要となる登録免許税不動産取得税の算定基準ともなります。

固定資産税評価額は、総務大臣の定めた固定資産評価基準により、不動産の所在地となる市町村が、家屋、土地それぞれの評価方法を用いて、固定資産課税台帳に登録される価格を決定しています。

家屋は、「再建築価格」が評価の基準

家屋の固定資産税評価額は、評価の時点で同じ場所に同じ家屋を新築した場合の価格(再建築価格)を基準に計算されます。

再建築価格は、「評点式評価法」により、屋根、外壁、天井など部分ごとに定められた評点を合計し「再建築評点数」として求めます。

さらに、再建築評点数に経過年数などによる「減点補正率」を乗じ、対象となる家屋の「評点数」を決定します。

最後に、評点数に物価水準などによる補正を行った「評点1点当たりの価額」を乗じて、家屋の評価額を決定するという流れになります。

土地は「路線価」が評価の基準

土地の固定資産税評価額は、路線価をもとに、宅地の状況(奥行、間口、形状など)により補正を行い決定されます。

◆固定資産税評価額の特徴とまとめ

・登録免許税、不動産取得税の算定基準。不動産の取引の諸費用計算には必須のもの

・公示価格の約70%と評価が低く、不動産査定の根拠としては不向き

固定資産税評価額は、上記2点だけおさえておけば十分かと思います。

次回は、「路線価」についてお伝えします。

投稿日:2022/03/25投稿者:-

修繕積立金は安ければいいというものではありません

マンションを検討する上で気になるのが管理費と修繕積立金です。
住宅ローンの返済のほかに毎月かかる経費なので、管理費・修繕積立金が安く設定された物件はお得に見えてしまいますが、実はここに大きな罠があります。
マンションは共有物なので、管理費・修繕積立金には適正な価格があります。
今回はマンションの修繕積立金についてご説明いたします。

■新築当初は修繕積立金を安く設定しているマンションが多いです

マンションには専有部と共用部という区分があります。
共用部は他の住人の合意が得られなければ改修工事を行うことができません。
これではマンションの維持管理がままならないので、一般的にマンションは、長期修繕計画を立案し計画に則ってメンテナンスを行います。
このメンテナンスに必要な費用を捻出するために修繕積立金が存在します。
修繕積立金はマンションの性能を維持保全するための生命線です。

しかし、管理費や修繕積立金は住人にとって毎月のコストとなるため安いに越したことはない、と判断してしまいがちです。
事実、新築分譲時にマンションのを販売しやすくするために、修繕積立金を低く設定するデベロッパーが多く存在します。
こういったマンションを購入してしまうと、買ってすぐに修繕積立金が値上がりしてしまったり、最悪の場合、大規模修繕に必要な費用が捻出できず、修繕工事が実施できない事態に陥ることも想定されます。
住宅金融支援機構によると、管理組合向けの大規模修繕用融資の件数が大幅に増加しているそうです。(2011年から2014年で1.5倍に増加)

■旧耐震マンションは耐震改修どころか耐震診断すら実施できません

マンションの耐震性は共用部の問題なので、耐震改修工事を行うためには住人の合意が必要です。
マンションの耐震化は長期修繕計画に含まれる内容ではないため、修繕積立金からねん出することが難しく、管理組合で借り入れをするか、住人から費用を徴収しなければなりません。
改修費用もさることながら耐震診断費用も非常に高額のため、マンションの耐震化を進めたくても住人の合意が得られないケースが多いようです。
耐震性に不安があっても耐震化が実現しにくいことから、旧耐震マンションを安易に選択することは避けた方が良いと思います。

■SelFinで修繕積立金を簡単にチェック!

国土交通省は平成23年4月に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を発表しています。
このガイドラインで示された修繕積立金の目安と比較すれば、そのマンションで設定された修繕積立金が適正かどうか判断することができます。
とはいえ、ガイドラインで示された目安は平米単価で、物件探しの段階で修繕積立金についても都度計算して検討するとなるとかなり手間がかかります。

セルフインスペクションアプリSelFinをご利用いただくと、そのマンションで設定されている修繕積立金が適切かどうか簡単にチェックすることができます。

また、SelFinのChrome拡張機能を使えば、パソコンで物件情報を開くだけでSelFinの調査結果を表示することができるようになります。※Chrome拡張機能はGoogle Chromeブラウザのみ

SelFinは修繕積立金に限らず、中古マンションを検討する上で必要な注意喚起を行うアプリです。賢い住宅購入を実現するために、SelFinをご活用ください。

投稿日:2022/03/15投稿者:-

不動産の4つの価格 その1「公示価格」

モノの「価値」と聞いて、最初にイメージするのは、お金を支払って購入する商品の値段です。
土地や建物といった不動産も売買されるので、売主と買主が契約する時に価格が設定されます。不動産の場合は、目的に応じて4つの「価格」があることを覚えておくとよいと思います。
5,000万円程度と判断される住宅を、売主が強気で7,000万円で売りに出しても、高すぎて買手はつかず取引が成立しません。売主の希望する値段は適正価格とは言えないわけです。
土地や建物の価格もスーパーやコンビニで売られている商品と同様に競合との兼ね合い
需要と供給のマーケットメカニズムなどによって価格が決まるのです。
不動産の一般商品と異なるのは、同じ物件が2つとないという独自性にあります。同じ商品がたくさんあれば同じ値段を付けられますが、まったく同じ条件の不動産(特に土地の場合)はないので、適正な値段が一般の商品よりむずかしいのです。
そのために国土交通省が発表する取引の基準となる公示価格や国税庁が発表する税金算定のため路線価格などの基準価格があります。

不動産の価格は妥当なのか、何か基準となるものがなければ不安になると思いますので、まずは、地域的な相場感を把握するためにも、毎年発表される公示価格を参考にしてみるといいと思います。ということで、今回は、「公示価格」についてお伝えします。

 

●公示価格は土地取引の「指標」

不動産の価格が適正かどうかを判断する上で、必ず理解しておきたいのが「地価公示法」による「公示価格」です。公示価格は、国土交通省が毎年1月1日時点の土地の評価として3月中旬頃に発表します。今年もそろそろですね。
不動産取引の場合、売主の希望価格が相場と比較して高額であっても、購入したい人が1人でもいれば取引が成立します。
逆に安く買いたい人がいて、売主が安い価格でも売ってくれたら取引は成立します。不動
産の場合、いくらで取引するかは当事者が自由に決めることができ、これを「契約自由の原則」といいます。
しかし、当事者が適正価格を知らずに取引してしまった場合、どちらかが大きな損害を受けたり、後々、トラブルに発展することもあります。
また、地価の高騰や下落を招き、実際に自ら使用することを目的とした実需でなく、転売目的の取引も増加するでしょう。
公示価格は、安くても売りたい、高くても買いたいなどの特殊な状況がない場合の基準となる土地の価格です。

公共用地のための算定基準にもなります
公示価格は、国や地方公共団体が公共事業(道路、上下水道整備)で土地を所有者から買い取るとき、土地収容で補償するときの算定基準にもなります。
地価公示は、国が一般の土地取引の「指標」(目安)となる価格を公示することによって、適正な地価を形成することを目的とした法律です。
この指標となる土地の価格を公表することによって適正な地価を形成すること
を目的とした法律です。
この価格となる土地の価格を公示価格といい、土地取引を行う者は、公示価格を指標とするよう努めなければならないとされています。

≪POINNT≫公示価格の役割
① 一般の土地取引における売買価格の指標とする
② 土地取引に対する補償金、公共用地の取得価格の算定基準とする

●公示価格が決定し公示されるまでの流れ

①土地鑑定委員会での「標準地」の選定基準
地価公示法に基づいて3万数千地点の標準地を選定する土地鑑定委員会は、鑑定評価や審査を行う国土交通省の機関です。
標準地は、近隣の土地を評価するための指標となる土地です。近隣の土地の価格を決めるための代表的な土地であり、標準地の設定区域で県境や利用状況などが同じ土地でなければなりません。したがって不整形地などは対象外となります。

②標準値の鑑定評価・審査
土地鑑定委員会より選ばれた不動産鑑定士などの鑑定評価員(1地点で2名以上)が標準地の鑑定を行い、鑑定結果を土地鑑定委員会が審査します。

③正常価格の判定・公示
土地鑑定委員会による審査結果、毎年1月1日時点での1㎡あたりの正常価格として「公示価格」が判定され官報に公示されます。
正常価格とは、債務整理や相続による売り急ぎなどの特別な事情がなく、通常に成立すると考えられる適正な価格です。

≪POINNT≫公示価格の特徴
① 地域的な相場観を把握するのに適している。
② 建物の存在や利用状況、売却理由など特別な事情は反映されていない

公示価格は、告訴交通省の「標準地・基準地地検システム」で閲覧することができます。
https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

投稿日:2022/03/14投稿者:-

平屋住宅シニアだけじゃない若年層にも人気

平屋とは「1階建ての家」のことです。
すべての空間がワンフロアに収まり、上下移動の必要がないため、柔軟なつくりにすることが可能です。

平屋住宅が若年層にも人気の理由

■隣家が気にならない

平屋住宅はマンションと違い、隣家への騒音を気にしたり、必要以上に気を遣ったりすることなく生活できます。
マンションだと上下左右に他人が住んでいるので、階下はもちろん、左右の住人へも生活音の配慮が必要です。
平屋住宅は壁を通して人が住んでいるということがなく、子どもの声や、走り回る音を気にする必要はありません。
赤ちゃんが夜泣きをしてもクレームが来る心配も少ないので、子育て世代でも安心して暮らせます。

■耐震性が高い

平屋住宅は1階のみの造りのため、2階建て住宅よりも耐震性に優れています。
建物の耐震性を考えるうえでポイントとなるのが「重心の高さ」と「家の重さ」です。
建物は、高さがあるほど重心が上がり、揺れた時の振れ幅が大きくなります。
しかし、平屋は1階建てなので、2階建て住宅に比べると重心が低くなり、地震の横揺れを最小限に抑えられるのです。

■老後も段差がなく安心

平屋は段差がないため、つまずいてケガをするリスクが減らせます。
また、家の中に階段がなく、子どもが昇り降りの際に足を滑らせる心配もありません。
もし老後に車いす生活を送ることになっても、段差がないことで移動がしやすく、快適に生活できます。

平屋のメリット

■ワンフロアでバリアフリーな空間を実現

マンションと同様、すべての部屋がワンフロアに集約されているのが平屋の最大の特長です。
上階への移動の必要がないため、小さなお子さんや高齢者にも優しいバリアフリーな設計となっています。

■効率の良い生活動線をつくることができる

上下移動の必要がない平屋では、効率良く負担が少ない生活動線をつくることができます。
買い物の荷物を上階に運ぶ必要も、洗濯を干すために上階のベランダへ行く必要もありません。

■屋根形状に合わせて天井を高くして開放感を持たせることができる

上階がないため部屋の天井を屋根の形状に合わせて高くつくることができ、家全体に開放感を持たせることができます。
縦空間の広がりを利用してロフトを設置したり、大きな照明器具を取りつけることも可能です。

■自然を感じながら暮らすことができる

2階がない分、設計の自由度が高く、リビングから地続きのウッドデッキスペースを設けるなど、屋外と屋内につながりを持たせた間取りも人気です。

■ペットを飼っている人にもぴったり

犬や猫などのペットを飼っている方にもワンフロアのメリットは大きく、段差の少ない平屋はペットにとっても暮らしやすい環境です。
庭へとつながる小窓を設置し、ペットが自由に行き来できるような家もあります。

■ライフステージの変化にも対応しやすい

すべての部屋がワンフロアに集まっている平屋は、将来、足腰に不安が出てきても、上下階の移動がないので安全に活用することができます。

■修繕費用を抑えることができる

1階部分しかない平屋は、2階建てや3階建てに比べて高所の修繕作業がないため、修繕費用を安く抑えることができます。

■自然災害に強い

地震や台風によるダメージは高くなればなるほど揺れやすく、平屋は災害による影響を受けにくいと言われています。
もともと自然災害が多発する日本に適した家と言えるでしょう。

■大きな屋根を利用して太陽光発電が活用できる

平屋の特長の1つである大きな屋根を利用して、太陽光発電システムを搭載する人も増えています。
省エネにもなるし、つくった電気を売って収入も得ることも可能です。
高さがないため、設置やメンテナンスがしやすいことも利点です。

平屋のデリット

■広い土地が必要になる

家を建築する際は「建蔽率」(けんぺいりつ)という、土地の中で家を建てられる面積の割合を考えないといけません。
建蔽率は地域ごとに違いますが、おおよそ40~60%程度です。

■多発する水害への対応

平屋には上層階がないため、豪雨の際に2階に避難することができません。
また、生活スペースをワンフロアに集約していると、ひとたび浸水が起こった場合、家具や家電などがすべてダメになり、
2階建て住宅よりも被害が大きくなってしまいます。
平屋を建築する際は、水害対策をしっかりと行う必要があります。

■防犯対策

平屋は、すべての窓と出入り口が1階にあるため侵入経路が多く、空き巣に狙われやすいというデメリットがあります。
防犯対策しっかり考えなけれいけません。

実際に自分が住む事を考えればバリアフリーな空間はかなり魅力的です。
将来の自分の姿を視野に考えたいものです。
平屋のメリット・デメリットを参考にして頂き、今後のお住まい探しのお役に立てれば幸いです。

投稿日:2022/03/09投稿者:-