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機械式駐車場が余っているマンションは注意が必要!

先日内見してきた物件は、駅から5分の物件。
一般的には、マンションは駅近い物件は、資産価値が高いとされています。
ただし、気になったのは、機械式の駐車場が12台中7台空きありという状況。

昨今、若者のクルマ離れや少子化、住人層の高齢化で増える空き駐車場問題があります。
都市部のマンションでは、機械式駐車場が管理の重荷になることが増えつつあります。

「1住戸当たり1台」を確保するのが一時常識だったマンションの駐車スペース。その需要が減り続けています。新築物件の購入を検討する方には、今や駐車場の充実しているのは、最寄り駅から遠い物件でよいという見方さえあります。駅近ければ、ランニングのかかる車は持たないという傾向があります。

敷地内の駐車場の利用者が減れば、管理組合の駐車料収入も減り、その分、管理費や修繕積立金の値上げが必要になりかねません。特に、駐車場が平置き式より、運用・維持メンテナンスコストの大きい機械式である場合、収入が支出を上回るお荷物施設になりやすいので注意が必要です。。

まず、考えられた対策は、空きスペースを住人以外に貸すこと。しかし、管理組合が新たに駐車場賃貸事業を始めるには、駐車料収入への課税対応や、管理業務の複雑化などでハードルが高いのが現状。まして機械式の場合、車の出し入れの手間がかかり、子供には危険性が高い、利用できるクルマのサイズに制限が多いといった理由から、外部の貸出しを歓迎しない管理会社が多く、借りる側の人気も低いというのが実情です。

そのため、機械式駐車場の解体・撤去するマンションが増えてきました。
特に、平成初期のバブル前後~2000年頃までに建設されたマンションに機械式駐車場が多く設置されましたが、それから20~30年ほど経っているものが多く、設備の大掛かりな修繕や全面更新の必要が出てきているのも影響してきています。

特に駅近マンションであれば、最近駐車場の空きのマンションが見受けられますので、
50戸前後のマンションで駐車場の空きがたくさんあるマンションについては、その管理組合がどのような対策をしているのか、購入する前にチェックをしておきましょう。

投稿日:2022/02/24投稿者:-

現在、マンション購入を検討されている方はご確認下さい。現在、政府は分譲マンションの建て替え条件を緩和する検討に入っています。所有者の賛同割合の引き下げなどを柱に区分所有法の改正を目指しています。建て替えやすくして老朽化マンションの増加に歯止めをかける事が狙いとなっており、2022年度にも法制審議会(法相の諮問機関)に諮問する予定です。

■マンション建て替えに必要な賛同は「5分の4」から、「4分の3」以下になる?!

現在の建て替えに必要な賛同を「5分の4」から、「4分の3」以下に引き下げる事を検討しています。ちなみに、共用部の変更や管理組合法人の解散などを決める場合は「4分の3」の賛同が必要となります。

相続などを経て連絡がつかなくなった「所有者不明」の区分所有者は一定の条件下で意思決定から除外する案も議論されています。

分譲マンションは一般に区分所有する所有者らでつくる管理組合で建て替えなどの重要事項を決議しています。同じ土地で建て替える場合、区分所有法に基づき所有者の5分の4の賛同が必要となりますが、不明な所有者がいると意思決定に必要な条件を満たしにくくなり管理に支障が生じています。

建て替えのほかにマンションの敷地を一括して不動産会社などに売却して代金を分け合う「敷地売却」という選択肢もありますが、この場合は原則、所有者全員の同意が必要となります。1戸でも所有者が不明だとマンションの再開発が事実上不可能となり、前々から問題視されています。

■築40年を超えるマンションは103万戸あり、建て替えが進まないと・・・。

国土交通省の推計によると2020年末時点のマンション675万戸のうち築40年を超える物件は103万戸と発表されています。これが2040年に約4倍の405万戸まで膨らむ見通しとなっています。また、103万戸の4分の1ほどが都内に集中しており、その対応によっては災害時の被害想定が大きくなる事も懸念されます。

ちなみに、築年数が古いマンションが増加しても建て替えが進まない理由は主に以下の3つが挙げられます。

(1)建て替えが決定するまでの流れが複雑であること

(2)法律上建て替えられない分譲マンションが多い

(3)建て替え費用の住民負担が重いため

大人数で1つの建物を所有するマンションの建て替えは手間のかかる事業となります。これまでも敷地売却を含む建て替え条件の厳しさは問題視されており、管理組合で議題にしても合意を得られず、間に合わせの延命措置的な対応で様子を見る事が多いようです。

また、建て替えが進まない背景に管理組合の機能不全という問題もあります。大規模マンションの場合、管理組合の総会の出席率は1割程度となり、長年の所有者と投資目的の購入者の間で利害がかみ合わない例も多いようです。やはり居住者にとって建て替え中の住居費といった自己負担も重くのしかかる為、高齢者のように年金と貯蓄を切り崩しての生活者にとってはかなりのハードルとなります。

■マンションの建て替え合意を得られた場合はどれくらいの費用が掛かる?!

建て替えに賛成した場合、分譲マンションを解体し新築マンションの建設が完了するまでの期間は仮住まいを探し、建て替え完了後に再入居するということになります。

再入居に伴い、分譲マンションの建て替え費用のみならず、引っ越し代や仮住まいの家賃料の負担が発生します。

引っ越しは往復2回・工事期間中2年程度の仮住まいだと想定すると、建て替え費用の平均1800万円に加えて約200万円、総額約2000万円の出費が必要となります。

ただ、巨額な建て替えに伴う費用を用意できない場合は、国や自治体の支援助成制度を利用すると費用負担が軽減できるようです。しかし、あくまでも借りるだけでほとんどの費用は居住者の負担となる事を理解しておく必要がありそうです。

いずれにせよ、マンション購入を検討している方は、このような状況も把握をしておいて欲しいと思います。

投稿日:2022/02/14投稿者:-

上下階の遮音性能は、床の厚さと構造からおよその判断が出来る

上下階に伝わる生活音はトラブルのもと。遮音性能はコンクリート・スラブ(床)の厚さに左右されるが遮音等級も確認しておきましょう。

重量衝撃音は床スラブの厚さで緩和

マンションでは、特に上下階の生活音がトラブルの原因になることが多いものです。
上階の床から伝わってくる音には2種類あり、スプーンなどを落とした時出る「コーン」という音を「軽量衝撃音」子供が飛び跳ねたりした時にでる「ドスン」という音を「重量衝撃音」と呼んでいます。

このうちマンションの基本的な構造から問題になるのは重量衝撃音で、鉄筋コンクリートのスラブ(床)の厚さが大きく影響してきます。
強度的には、12㎝程度のスラブ厚でも十分なのですが、厚ければ厚いほど音を伝えにくくなります。
遮音性を配慮した最近のマンションのスラブ厚は18㎝~20㎝主流で、これを超えるものも珍しくありません。
スラブが厚いほど重量衝撃音に強いからといっても、スラブの面積が広くなると効果が薄れます。
このスラブ面積とは、柱や梁、構造壁に囲まれている面積で、各部屋の広さと一致するものではありません。
そこで、重要になるのが、L-50などと示された衝撃音に対する遮音等級。物件選択時には、床の厚さだけでなくこの遮音等級も確認する必要があります。

軽量衝撃音対策とは 遮音フローリングと二重床

スプーンを落としたり、イスを動かしたときに伝わる「軽量衝撃音」は、コンクリートのスラブではなく、その上に張られて仕上げ材や工法によって遮音性能が左右されます。
マンションの床工法は、床仕上げ材をスラブに張る「直張り」スラブと床仕上げ材との間に空間を設ける「二重床」とに大きく分けることができます。

直貼りの場合、厚手のカーペットや畳などのクッション性のあるものを敷くだけで、軽量衝撃音はほとんど階下に伝わらなくなります。
問題になるのは、マンションで多くなったフローリングの床です。
そのため、直張りではフローリング板の裏側に発砲ウレタン樹脂などの衝撃吸収材を施した遮音フローリングを使うのが一般的です。
その遮音等級は”LL”で表示され、スラブ厚が18㎝~20㎝なら、LL-45クラスの遮音性機能があれば合格点と言えます。
一方の二重床は、床仕上げ材とスラブの間に施された防振ゴムで衝撃音を緩和する置床工法が一般的になっています。
直張りの遮音フローリングにありがちなフカフカした歩行感はなく、リフォームもしやすいといったメリットがあります。
ただし、施工技術の善し悪しによって、性能にバラツキがあり遮音効果は直張りの方が優れていると考える専門家もいます。
いずれにしてもメリットの多い二重床の施工技術は改良が加えられ、新築マンションの主流になりつつあるので、物件選択時の重要ポイントになります。

ポイントは
・快適な生活を求めるならスラブ厚は18cm以上
・重量衝撃音に対する遮音等級はL50 以下
・直貼りフリーリングならLL45以上が望ましい

投稿日:2022/02/10投稿者:-

不動産会社について

一般的に住宅購入するのは、人生に数回ですが、施工・建築、販売、仲介を行う不動産会社は毎年数多くの物件を取引している専門知識を有したプロフェッショナルです。
後悔しない住宅選びには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産会社は取り扱う物件の種類によって分類されていますのでご紹介いたします。

種類別不動産会社の特徴

■ハウスメーカー

・営業・施工エリアともに広域で、全国に支社・支店を持ち住宅展示場でモデルハウスが公開されています。
・工法・工期なども効率化が図られています。
・用意されているプランから選ぶことが一般的で保証・メンテナンス体制も確立されています。
・一方で注文住宅の場合、必ずしも自由度が高いとは言えないようです。

■工務店

・ハウスメーカーと比べると地域色が強く、中小規模の会社が多いです。
・建築・施工のレベルやクオリティ、メンテナンスに関しても在籍している職人や担当により差はありますが、設計プランの自由度は高く、工務店によって独自の強みを持っています。

■デベロッパー

・マンション、大規模団地などの開発に携わっています。
・新築の物件でデベロッパーが直接窓口になる案件以外では、住宅購入者がやり取りすることはあまりないです。

■販売代理会社

・建築・施工は行わず、分譲マンションや戸建ての売主から広告・契約締結までを請け負い、販売業務のみを代行する会社です。
・販売に特化しているが、物件の周辺情報や資金計画などを相談できることもあるようです。

■仲介会社

・売主からの依頼で販売活動を行います。
・買主からの依頼で購入のお手伝いを致します。
・買主側の仲介会社と売主側の仲介会社で条件の調整を行います。
※売主・買主ともに同じ仲介会社が担当する「両手仲介」は、どちらかの利益を害することもあり、原則としてお互いに別の仲介会社を通して取引を行うほうが良いといわれています。

弊社リニュアル仲介は最後の【仲介会社】になります。
買主様に寄り添うエージェント型仲介の会社です。
買主の皆様に代わって、価格交渉はもちろん、不動産に潜むネガティブ情報も調べ上げ、情報開示に努めているところが大きな特徴になります。

不動産会社の特徴がいろいろありますので、お住まい探しの際に自分に合った不動産会社をお選び下さい。

投稿日:2022/02/08投稿者:-