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相続不動産(空き家含む)は早く売却した方が良い!何故なら・・・。

■相続した不動産(空き家含む)は早く売却した方が良い?!

某大手新聞社の記事で、「ずっと空き家だった実家を処分できて、ほっとしている」というものがありました。結果、この空き家は地元の不動産会社が買い取ったようですが、一人暮らしだった親が亡くなり、10年間、空き家として放置されていたようです。10年前の亡くなった当時は3人が相続人となったようですがが、それぞれに持ち家があったため全員が実家を引き継ぐことを渋り、空き家になったようです。実家の所有名義を変更しないまま年月が過ぎるうちに相続人の一人が死亡し、相続人の妻、おい・めいを含めて7人になり、もし、もう一人の相続人が亡くなるとさらに相続人が増え、話し合いが難しくなりかねません。
その為、これから相続で実家を引き継ぐようなケースでは、なるべく早く売却等の手続きを行った方が、相続人が最少人数での話し合いとなります。時間の経過とともに相続人が増えてしまい、結果放置となる空き家は沢山存在します。

■年々増え続ける空き家!どれくらい存在する?!

総務省の調査によると全国の空き家は2018年に846万戸と、この20年で約1.5倍に増えています。空き家の取得方法は「相続」が最多の54.6%を占め、所有者の約20%が「5年以内に売却・賃貸」を希望しているそうです。今回のケースのように売却を依頼して半年程度で成約する例がある一方、「何年も売れないケースは珍しくない」ようです。私も両親を亡くし、空き家となる前に、近所の方からの相談で売却を行った経験がございます。ちなみに、売却がし易い不動産とはどのようなものが考えられるでしょうか?

■売却がし易い不動産とはどのようなものか?!

売却がし易い不動産とは(1)駅に近い、(2)人気エリア、(3)維持・管理が行き届いている、(4)相続人全員に売る意思がある、(5)リフォームや解体しての売却が明確である等が考えられます。

まず買い手が付きやすいのは、駅に近い住宅地に立地するなど市場価値がある物件です。交通が不便な地域は一般的に売却は難しく、これから人口が減っていく日本においては、更に厳しさを増すことが予想されます。売却する際は、最初に近隣の人に持ちかけるのが良いようです。また、空き家は放置すると家屋が傷んだりする為、家屋の定期的な掃除や修繕、庭木のせん定や除草といった維持・管理をすることも必要です。買い手が見つかるまで時間がかかることも視野に入れ、維持・管理費のほか固定資産税の負担割合を相続人の間で決めておいた方が良いようです。

■相続した不動産(空き家含む)を売却する際の「3000万円特別控除」とは?!

相続空き家を売却するなら、「3000万円特別控除」と呼ばれる特例が見逃せません。売却金額から家の取得費や仲介手数料といった譲渡費用などを差し引いた損益がプラスなら課税対象になりますが、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3000万円を控除できる制度が存在します。結果的に税金がかからずに済むという事です。特例を受ける為には、下記HPにある諸条件がありますので、ご確認下さい。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm (国税庁HPより)

いずれにせよ、相続不動産(空き家含む)は相続を知った日から、なるべく早く対応した方が良いようです。ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

投稿日:2022/01/28投稿者:-

マンションの床面積の不思議~壁芯と内法と課税床面積~

マンション購入の際に、購入検討者の方から多くいただく質問のひとつが、床面積の違いについてです。

販売チラシと、不動産登記事項証明書(登記簿謄本)そして固定資産納税通知書それぞれに記載された床面積がバラバラで、どれが正しい数値かわからなくなってしまうことがあります。

なるべく広く見せたい販売チラシ

まずは、集客を目的として不動産会社が作成する販売チラシです。

こちらには、「壁芯」と呼ばれる壁の中心線で囲んだ面積が記載されることが一般的です。

実際の居住面積を記載した登記事項証明書

一方で、登記事項証明書(登記簿謄本)には、内法と言われる壁の内側で囲った面積が記載されます。

おおまかな計算ですが、壁芯と内法では、5~8%の差が生じると言われています。

宅建業者が作成する広告チラシには、この壁芯と内法のどちらで記載しても良いことになっているため、より広く見せることができる壁芯が記載されることが一般的です。

壁芯よりもさらに大きな課税床面積

マンションを購入した翌年の5、6月には、固定資産納税通知書がお手元に届きます。

この通知書に記載された課税床面積を見てさらに驚かれる方も多いのではないでしょうか。

マンションによっては、壁芯60㎡、内法55㎡だったのに、「課税床面積(=現況床面積)が80㎡」になっている、というケースもあります。

実は、固定資産納税通知書の課税床面積(=現況床面積)には、廊下やエントランスなどの共用部の面積も含まれています。

同じマンションなのに書類によって面積が異なるので、とてもわかりにくくなってしまっています。

減税の面積要件には要注意

こうした面積の違いについて、一番大きなポイントになるが、「減税適用の有無」です。

場合によっては数百万円の減税となる住宅ローン減税や、住宅取得資金贈与の特例、その他登録免許税の減税など、多くの減税適用の要件は一番小さい「登記事項証明書」の床面積となります。

ただ、不動産取得税の軽減は一番大きな現況床面積でもOKとなります。

各種減税が使えるか使えないかは、資金計画において大きな違いとなりますので、どの面積が判定に用いられるのか、慎重に判断するようにしましょう。

投稿日:2022/01/25投稿者:-

窓を工夫して、光と風を取り入れる

採光の大切さやポイント,役割を調べました。
日差しが入るということは、ただ部屋が明るくなるだけではありません。
湿気が減って室内環境が良くなる、照明をつける頻度が減ることで光熱費が抑えられるなどのメリットも考えられます。
(日差しがよく入る部屋に住んでいると生活リズムがよくなって、睡眠不足や気分がふさぎ込むことが少なくなると言われます。)

■採光を考えて建てたのになぜか暗い

採光を考慮して設計し、有効採光面積を十二分に満たしていても、なぜか部屋が暗くなってしまう場合があります。
有効採光面積は方角の規制には関係ないため、太陽の通る方向ではない北側に窓をつくる場合と太陽が高い南側に窓をつくる場合では明るさはかなり違ってきます。
具体的に夏や冬のことを考えながらどこまで陽射しが入るのか考えながら、部屋の明るさも考えて窓の配置にも工夫が必要があります。

■採光計画考え方

家を建てるときやリフォーム時には、どのような考え方に基づいて窓を配置すべきでしょうか。

・明るさと快適さのために、日差しを採り入れる窓は必要です。
・大きな窓をたくさんつくればいいわけではありません。
・その空間に必要な明かりを用意することを採光計画の基本にする。
・部屋の用途や方角に合わせて、必要なだけの窓をつくる。

例えば、夜しか使わない勉強部屋だと北向きでも良いですし、外から騒音や冷気が入り過ぎないようにあえて小さめにすることもあります。また、最近問題になるのは暗さよりも『光が入り過ぎること』。私がインテリア相談を受けたお客様からは、『西日が入って暑い』『南側の天窓の日差しがきつい』『東側から入る夏の朝日がまぶしすぎる』といった悩みも多く伺います。窓をつくりすぎて『家具が置けなくなった』『冬場寒すぎる』『外から見えすぎる』といったケースもあります。西側の壁にはあえて窓をつくらない、または、小さな窓にすることも多いです。
その部屋に、どんな自然光を、どれだけ採り入れたいのか、しっかり考えることが大事なことです。

■浴室・トイレの窓

浴室の窓は結露やカビが起きやすいことや、サッシの掃除の手間、壁よりもどうしても断熱性が低くなるというデメリットもあります。
窓を設置しなくとも浴室の湿気は、浴室の換気扇を稼働してドアの通気ガラリから空気を入れれば十分取れるため、
最近はあえて浴室に窓を設置しない間取りも増えていますので、使い方に応じて選択しましょう。

トイレに窓があるメリット

・使用直後に空気の入れ替えをしたいとき便利
・日中は採光が取れる
・閉塞感が緩和される

トイレに窓がないデメリット

・断熱性が上がりヒートショックのリスクを減らせる
・トイレの間取りの自由度が上がる
・防犯が上がる
・窓設置分のコストを減らせる

■小さい窓のメリット・デメリット

最近人気の、ファザード(正面)の窓が少ない、または窓が小さい家。

窓の少ない家は、正面道路や周辺の家からの見え方に配慮しやすいほか、デザイン的にシンプルでおしゃれに見えるというメリットがあります。

ただし、外からの見えにくさやデザインを優先しすぎて窓を少なくすると、採光が取れずに暗い家になったり、風通しが十分でなくなったりする可能性があります。玄関やファザードの窓は設計者とよく相談して、快適性が得られるかどうかを第一に考えて決めましょう。
プライバシーに配慮する場合、高窓やスリット窓を活用する方法もあります。

窓の位置や大きさ、設置場所によっていろいろ変わってくるようです。
自分の思い描いている部屋を具体的して専門家に相談しながら決めて行く事をおすすめいたします。

投稿日:2022/01/23投稿者:-

築40年前後の中古マンション購入を検討している方に知っておいて欲しいこと

2019年(令和元年)末時点で、日本のマンションのストック総数は666万戸余りとされており、全国の住宅戸数の1割強にあたります。(住宅総数は6200万戸余り)。とくに東京23区ではマンションが住宅総数の3割を超え、一般的な住まいとして定着していると言えます。ちなみに築40年を超えるマンションは92万戸でマンションストック総数の14%となります。しかし、10年後には214万戸、20年後には385万戸と急増する事が分かっています。

その為、今後築40年を超えるマンションが増えていく事になり、その建替え問題や売却のし難さの問題も発生する事を、住宅購入前に把握しておいて欲しいと思います。

■築40年を経過するマンションの建て替え決議とは?!

築40年で全てのマンションで建て替えが必要になるわけではありませんが、いざ建て替えとなるとマンション住人(区分所有者)の意見の調整には相当の時間を要するため、建て替えの必要が生じてから着手するまでは、相当の時間が掛かる事が懸念されます。また、これまでに建て替えが出来たマンション事例は「小規模マンション」が多いという事も把握しておいて欲しいと思います。その理由としては、やはり住人の合意形成の難しさが挙げられるのではないでしょうか?

また、マンションの建て替えは法律に基づいて行われています。法律の目でマンションの建て替えを見ると、「建て替えまでの決定プロセス」と「建て替えの進める実行プロセス」とに分けて考えられます。現在のマンション建て替えの主流は、管理組合が行うマンション建て替え事業で、決定プロセスを区分所有法で、実行プロセスをマンション建て替え法で行うというものです。

■築40年のマンションの建て替えまでの決定プロセスとは?!

管理組合は集会の合意形成で建て替えの有無を決めますが、その手続きが法律で厳格に定められています。建て替え決議では80%のマンション住人の同意書を集めても決定した事にはならない為、管理組合が集会を開催し、決議という形で建て替えを決めなければなりません。勿論、建て替え決議の議案書には、再建マンションの設計概要、解体および費用の概算、費用の分担、新マンションの区分所有者の帰属などを明記する必要があります。決議にあたっては賛成か非賛成かしかありませんが、転出すると決めている人が決議に反対したり、あるいは決議に賛成するケースが想定できます。その為、転出補償金や売り渡し代金にも関係することなので、転出する人もそれぞれのケースについて、損得を考えて判断されるシーンが多いです。様々な手続きを経て、建て替えの決定プロセスへと進んでいきます。

以上のように「築40年前後」の中古マンション購入を検討する際には、住んだ後に、このような建て替えのお話が出る事も考えられます。せっかくリノベーションしたのに建て替え話が進んでしまって・・・では後悔してしまう事も懸念されます。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

投稿日:2022/01/20投稿者:-

今日1月17日で阪神・淡路大震災から27年が経ちました。
当時のテレビから映し出される映像は今でもはっきり覚えています。
いつまでもこの日の教訓を忘れないでほしいと思います。
近年の火山噴火による津波・豪雨による水害・地震による建物の倒壊など自然災害から身を守るには今までに身に着けた知識を自分たちに活かせるかを考えてみる日にしてはいかがでしょうか。

人は火山噴火・津波・豪雨・地震に立ち向かうにはあまりにも非力ではありますが身を守る建物を造ることはできます。
今までの震災を受け、建築基準法も改正されました。自分の住む家は耐震に優れた家を建てたいと思います。

家族の為に住宅を購入を検討する際には

・ハザードマップで土地の確認。
・新築住宅であっても、ハウスメーカーには独自の工法で建物を建ていますのでご自分の生活に合ったものを選び
家のメンテナンス計画を立てて出来るだけ良い状態を保つようにして頂ければと思います。
・中古住宅でもしっかり耐震診断を行って、耐震補強工事を行えば新築住宅と状況に差はありませんので住宅購入の際には
価格や間取りも大事なことですが家の状態も考えて購入の検討をして頂ければと思います。

弊社では住宅購入セミナーやご内見の際にはエージェント目線で建物状態を判断し中古住宅で耐震診断が必要と思えばお伝え致します。
※一部耐震診断が出来ない建物があります。

投稿日:2022/01/18投稿者:-