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売主が個人の場合...既存住宅売買瑕疵保険を付保するにあたっては、専門の資格を有した建築士が建物を瑕疵保険検査基準に照らし合わせて検査を行ない、“基準を満たしている場合に”のみ、保険が付保されます。この時に発行される「付保証明書」が、築20年(又は25年)を超える物件で住宅ローン控除等を利用する際に必要となるわけです。

では、基準を“満たしていない場合”はどうなるか?満たしていない場合というのは、例えば雨漏りの形跡があるとか、外壁にひび割れがある(ヘアクラックを超える)といった場合です。その他、床下点検口が無くて床下の検査項目が確認できなかった場合もなどもそうです。これらに該当があった場合には、“物件の引渡し前までに”瑕疵保険検査基準を満たすよう是正工事を行なうことで、瑕疵保険が付保され、付保証明書が発行されます。ここで問題になるのが“物件の引渡し前までに”です。引渡し前ということは、所有権がまだ売主にある時点で工事を行なうということです。中古物件は売却活動中も売主が居住していることが多くあります。エリアにもよりますが、感覚的には半分くらいの確率でしょうか。売主としては、できるだけ買主の意向に沿うようにしたいという気持ちもあるでしょうが、買主の都合で自分の家が工事されるのも受け入れがたい気持ちもあります。また、万が一、工事作業に起因する事故等(例えば火事とか)で、物件に傷をつけられるようなことがあってはたまりません。こんな時に活躍するのが、瑕疵保険の「引渡後リフォーム工事タイプ」です。瑕疵保険検査で指摘事項があっても、引渡後に是正工事を行なえば、保険を付けてくれるタイプの保険です。

これで安心...

ではないので、注意です!

瑕疵保険を付けるという目的については、これで解決できるのですが、付保証明書を取得して「住宅ローン控除等を利用する」という目的は、この「引渡後リフォーム工事タイプ」では解決することができません。つまり、住宅ローン控除等は利用できないのです。なぜならば、住宅ローン控除等を利用する場合には、“引渡前までに付保証明書が発行されていなければならない”からです。引渡後リフォーム工事タイプの場合には、リフォーム工事が完了してから付保証明書が発行されますので、住宅ローン控除等を利用するための条件を満たしているとは言えなくなってしまうのです。よって、この制度を利用する予定で、かつ瑕疵保険検査で指摘事項があった時には、売主側に事情をきちんと説明して引渡前の是正工事実施を承諾して頂くよう、調整を行う必要があるのです。

(ちなみに、引渡し後の耐震基準適合証明書発行という方法もあるのですが、細かくなりますので、ここでは触れずにおきます)

投稿日:2020/02/20投稿者:-

たまに販売チラシの隅っこに「任意売却物件のため、債権者の同意が必要です。」との記載がある場合があります。
これは、どういうものでしょうか。

任意売却とは、例えば、売主様が住宅ローンを払えなくなり、「差押」手続きなどが開始されてしまっているケースです。
差押がされると、次には裁判所の「競売」手続きが始まってしまいます。

ところが、競売になってしまうと、通常の取引価格より安い値段になってしまうため、住宅ローンを貸し付けている銀行は貸付金の回収が見込めなくなってしまいます。

そこで、競売手続きが始まるまでの間に、競売ではなく通常の取引で売却を行おう、というのが任意売却と呼ばれる手続きです。

そのため、任意売却の場合に取引価格の主導権を握っているのは、売主様ではなく銀行などの「債権者」となります。

銀行としては、残っている住宅ローンを、競売が始まる前までに早く回収したいし、一方でなるべく多く回収したい、という思惑があります。

購入する側としては、銀行の急ぎ度合や、残債の額によって、購入できる金額が決まってくることになります。

任意売却の際に注意すべきは、売主様の資産状況に問題がある、という点です。

銀行の住宅ローン以外にも借金や税金の滞納があったりする場合には慎重に手続きを進める必要が

あります。チラシの文言だけでは判断できませんので、具体的な取引状況をチェックしましょう。

マーケットを知る

投稿日:2020/02/13投稿者:-