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日記

DIARY

築40年前後の中古マンション購入を検討している方に知っておいて欲しいこと

2019年(令和元年)末時点で、日本のマンションのストック総数は666万戸余りとされており、全国の住宅戸数の1割強にあたります。(住宅総数は6200万戸余り)。とくに東京23区ではマンションが住宅総数の3割を超え、一般的な住まいとして定着していると言えます。ちなみに築40年を超えるマンションは92万戸でマンションストック総数の14%となります。しかし、10年後には214万戸、20年後には385万戸と急増する事が分かっています。

その為、今後築40年を超えるマンションが増えていく事になり、その建替え問題や売却のし難さの問題も発生する事を、住宅購入前に把握しておいて欲しいと思います。

■築40年を経過するマンションの建て替え決議とは?!

築40年で全てのマンションで建て替えが必要になるわけではありませんが、いざ建て替えとなるとマンション住人(区分所有者)の意見の調整には相当の時間を要するため、建て替えの必要が生じてから着手するまでは、相当の時間が掛かる事が懸念されます。また、これまでに建て替えが出来たマンション事例は「小規模マンション」が多いという事も把握しておいて欲しいと思います。その理由としては、やはり住人の合意形成の難しさが挙げられるのではないでしょうか?

また、マンションの建て替えは法律に基づいて行われています。法律の目でマンションの建て替えを見ると、「建て替えまでの決定プロセス」と「建て替えの進める実行プロセス」とに分けて考えられます。現在のマンション建て替えの主流は、管理組合が行うマンション建て替え事業で、決定プロセスを区分所有法で、実行プロセスをマンション建て替え法で行うというものです。

■築40年のマンションの建て替えまでの決定プロセスとは?!

管理組合は集会の合意形成で建て替えの有無を決めますが、その手続きが法律で厳格に定められています。建て替え決議では80%のマンション住人の同意書を集めても決定した事にはならない為、管理組合が集会を開催し、決議という形で建て替えを決めなければなりません。勿論、建て替え決議の議案書には、再建マンションの設計概要、解体および費用の概算、費用の分担、新マンションの区分所有者の帰属などを明記する必要があります。決議にあたっては賛成か非賛成かしかありませんが、転出すると決めている人が決議に反対したり、あるいは決議に賛成するケースが想定できます。その為、転出補償金や売り渡し代金にも関係することなので、転出する人もそれぞれのケースについて、損得を考えて判断されるシーンが多いです。様々な手続きを経て、建て替えの決定プロセスへと進んでいきます。

以上のように「築40年前後」の中古マンション購入を検討する際には、住んだ後に、このような建て替えのお話が出る事も考えられます。せっかくリノベーションしたのに建て替え話が進んでしまって・・・では後悔してしまう事も懸念されます。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

投稿日:2022/01/21投稿者:-

今日1月17日で阪神・淡路大震災から27年が経ちました。
当時のテレビから映し出される映像は今でもはっきり覚えています。
いつまでもこの日の教訓を忘れないでほしいと思います。
近年の火山噴火による津波・豪雨による水害・地震による建物の倒壊など自然災害から身を守るには今までに身に着けた知識を自分たちに活かせるかを考えてみる日にしてはいかがでしょうか。

人は火山噴火・津波・豪雨・地震に立ち向かうにはあまりにも非力ではありますが身を守る建物を造ることはできます。
今までの震災を受け、建築基準法も改正されました。自分の住む家は耐震に優れた家を建てたいと思います。

家族の為に住宅を購入を検討する際には

・ハザードマップで土地の確認。
・新築住宅であっても、ハウスメーカーには独自の工法で建物を建ていますのでご自分の生活に合ったものを選び
家のメンテナンス計画を立てて出来るだけ良い状態を保つようにして頂ければと思います。
・中古住宅でもしっかり耐震診断を行って、耐震補強工事を行えば新築住宅と状況に差はありませんので住宅購入の際には
価格や間取りも大事なことですが家の状態も考えて購入の検討をして頂ければと思います。

弊社では住宅購入セミナーやご内見の際にはエージェント目線で建物状態を判断し中古住宅で耐震診断が必要と思えばお伝え致します。
※一部耐震診断が出来ない建物があります。

投稿日:2022/01/18投稿者:-

木造住宅なのに耐震診断ができない物件

当社は耐震基準適合証明書や住宅ローン減税に関する記事を多く掲載していることから、当社で取引に携わっていないお客様からも住宅ローン減税のご相談をたくさんいただいています。
本日はそんな中から、木造住宅なのに耐震診断ができないため住宅ローン減税の対象にできない物件の事例をご紹介いたします。

中古住宅で住宅ローン減税を適用するための要件

住宅ローン減税には様々な要件があります。
中古住宅で注目されるのが「築後年数要件」です。
木造住宅など非耐火住宅の場合は20年、マンションなどの耐火住宅の場合は25年を超えると「築後年数要件」に抵触し、住宅ローン減税の対象になりません。

この「築後年数要件」を緩和する方法が用意されていて、現実的なものは下記の3つです。

・所有権移転までに耐震基準適合証明書を取得する
・所有権移転までに既存住宅売買瑕疵保険の加入手続きを行い付保証明書を取得する
・所有権移転後居住開始までに耐震改修工事を行って耐震基準適合証明書を取得する

築年数が古くても国が定めた耐震基準をクリアできれば住宅ローン減税の築後年数要件が緩和されます。

問題になるのが築年数が古ければ古いほど耐震基準を満たさないと判定されるケースが増え、そういった住宅は耐震改修工事を行って耐震性能を向上させる必要があります。
木造住宅以外の工法だと耐震改修工事が現実的なコストで実現できないため、耐震改修工事を伴う方法は実質木造住宅向けの対応策と言えるでしょう。

耐震診断の対象

木造住宅の耐震診断は建築士が実施します。
一般財団法人日本建築防災協会が発行している「木造住宅の耐震診断と補強方法」に準じた診断業務が一般的に行われている耐震診断と言われます。
この耐震診断の方法が適用されるのが木造在来工法2階建て、木造在来工法3階建て、2×4工法※1なので、RC造、SRC造、鉄骨造、軽量鉄骨造など木造以外の工法は対象外ですし、材料は木でできていたとしてもログハウスのような工法も対象外となります。

※1 建築基準法制定以前の木造住宅は伝統的工法という区分になり、伝統的工法も診断可能なのですが、改修方法が一般的とは言えないので、この記事では伝統的工法は除外いたします。

更に木造住宅であっても構造によっては耐震診断ができない場合があります。
イレギュラーな構造としては、立面的混構造、平面的混構造、スキップフロアがあります。
混構造とは読んで字のごとく、構造が混ざっている状態で、例えばもともとは木造住宅にRCのガレージが含まれているとか、全体は木造ですが一部鉄骨が使用されているような状態を混構造と呼びます。

立面的混構造

図のように構造が縦に混ざっている状態の建物です。
立面的混構造の建物は耐震診断可能です。(割り増し係数と言って混構造でない建物よりも少し評価が厳しくなります)
1階がRCの車庫になっていてその上に普通の2階建て木造住宅が乗っているというような建物になり、坂のある街では良く見られる建物です。

平面的混構造

図のように同じフロアで横に構造が混ざっている状態の建物です。
平面的混構造は耐震診断の対象外です。
1階にRCの車庫があり、同じく1階に木造の居室がある場合とか、元々木造住宅だったものに鉄骨で増築した建物などが平面的混構造の建物となります。
新築時から平面的混構造の状態というよりは、増築・改築で混構造状態になってしまったケースの方が多いので、物件を検討している段階で売主側からリフォームを行ったことがあるという情報を耳にしたら、混構造状態でないか確認した方が良いでしょう。
特に増築は要注意です。

スキップフロア

 

図のように中2階のある物件がスキップフロアです。
スキップフロアの物件も耐震診断の対象外です。
新築時からスキップフロアの状態の建物は、その建物を設計した建築士であれば耐震性を判断できるかもしれません。
新築に携わった建築士にたどり着けない場合や、増改築でスキップフロアとなった建物は、スキップフロア状態を解消するという大工事を行わない限り耐震性を判定することは困難です。
平面的混構造と同じく増改築でスキップフロア状態になっているケースがありますので、リフォーム履歴のある住宅は耐震診断の対象となるかの確認が必要です。

耐震診断対象外の物件を購入するということ

耐震診断ができない木造住宅の購入はお勧めできません。
購入時に住宅ローン減税などの制度が利用できないだけでなく、将来住宅性能に関わるリフォームを行いたくても実施できなかったり、売却時に耐震診断できない物件ということは大きなマイナス要素となるためです。

今の状態が良ければそれで良いと考える方もいるかもしれません。
しかし日本は災害大国です。
倒壊まではいかなくても地震などの災害で建物に被害が及ぶ可能性は低くはありません。
万が一の修繕の時にも、耐震診断不可物件の場合、手の付けようがない、と判定される恐れがあり、ご自身は修繕して住み続けたくても、建て替えるしか方法がないというような状況も考えられます。

いずれ建て替えを行う前提で、土地を確保するという意味での取得はないわけではないのですが、以前と比べて中古物件が多く流通するようになっているので、余程の好立地でない限り、耐震診断ができない物件は購入するべきではないでしょう。

耐震診断が実施できない木造住宅は一般の消費者が手を出すべきとは言えない、不動産・建築のプロ向けの難しい物件です。
安易な理由で飛びつかないように注意したいものです。

投稿日:2022/01/18投稿者:-

2021年を振り返ると、
今まで経験したことのない不動産市況でした。

不動産経済研究所によれば、
2021年10月発売の首都圏新築マンション
平均価格は6,750万円と、
1990年のバブル期を超えて過去最高となり話題を呼んでいます。

中古市場でも不動産価格は、
日に日にどんどん上がっていく!
前年比で成約㎡単価は 19 ヶ月連続で上昇、
在庫㎡単価は 46 ヶ月連続で上昇という状況です。
(令和3年 11月度)

今年もたくさんのお客様のお住まい探しの
お手伝いをしてまいりましたが、
売り物件の在庫量が例年より少なく、

一定の需要があったため、
一瞬で売れてしまう物件が多かったです。

こんなスピード感で売れていく年は
過去に記憶がありません!

ちょっと良い物件等は、
土日の内見に10組以上が殺到する
ということも決して珍しくなかったです。

良い物件は、価格交渉をするもんなら
買えなくなってしまうということで、

満額の買い付けを入れたにも関わず
3~4組の買付申し込みが重なり
購入できなかったということが多々ありました。

買付が重なってしまった場合、
満額で購入をしたいと言っても
購入できる可能性は、低くくなってしまうため

これは良い物件だなというものについては、
買い手のお客様にとっては厳しいですが、
即断即決で満額買付が必要な状況でした。

不動産は、基本的に同じものがなく、
定価というものがありません。

本当に縁とタイミング
そして事前準備をしていないと購入できない
という印象でした。

いつが買い時?

昨今の市況を見ていると、
わずか3年ぐらい前に、今は高いのでやめておきます
といったお客様はどうしているのか気になるところです。

なかなかタイミングを逃してしまって
不動産価格が上昇していくこのタイミングで
ますます買えなくなってしまっている人もいらっしゃいました。

「いつが買い時かがもはやわからない」というお声をたくさんききますが、
私の経験上、お客様が欲しいな、購入を検討しようかな
といったタイミングが一番よろしいかと思います。

なぜなら、不動産の暴落のタイミングで底値で購入したい
というのは、ほぼ無理だからです。

不動産の中でも住宅用の不動産は
不況に大変強く、立地さえ外さなければ
極端に価格が安くなることが少ないです。

極端に不動産価格が安くなるという時は、
・需要が減る
・供給量が多すぎる
・金利が上がる
・金融の引き締め
・世界的経済クライシスがおこる
・大災害がおきる

そのような時です。
あなたが計画的にそのような事が起こるまで待つというのは
不可能ではないですが、
あまり合理的ではありませんね。

ですから、あなたが購入を検討しようかな
と考えたタイミングがその方にとって真剣に考えてみるのが
一番良いと思います。

真剣に考えだすと、
・今住んでいる場所の不動産価格が気になる、
・どんなところで暮らしてみたら家族が幸せかな
・自分のご家族の将来の暮らし どうしたいかな?
・購入しようと思ったら、お金の面どうなるのかな?
・どんな物件を購入したらよいのかな・・・
・今買ったら、こんな減税がある・・・

急にいろんな情報が目に入ってきたり
自分の暮らしの変化をイメージしてみたり
されると思います。

住宅購入を検討しようかなと思ったタイミングで
後は、どのようなものを選ぶのか

どのような住まいが
あなたの家族にとって重要なのか

住まいは、
家族にとっても基盤になる場所ですから

ワクワクしながら探しつつ、
高額なお買い物なので、
家族の快適性・合理性・不動産の資産性も判断しつつ
検討されますことをお勧めいたします。

投稿日:2022/01/11投稿者:-

日本の一般的な住宅はファミリータイプと呼ばれるように子育てを想定した間取りになっています。
子供が小学生に上がった頃に購入して、大学を卒業する頃に親元を離れることを想定すると、子供が家を使う期間はおよそ15~16年位です。
一方住宅ローンは35年で組む方が多いので、およそ20年間子供がいない期間を過ごすことになります。
ライフイベントと住宅の関係について「住宅スゴロク」という表現をすることがあるのですが、今回は持ち家に最適な間取りについて考えてみたいと思います。

■これまでの住宅スゴロク

親元を離れて単身者向け賃貸に住むところから住宅スゴロクが始まります。
結婚をして夫婦二人で生活するための少し大きめの賃貸へ移ります。
中には子供が産まれたのでさらに大きめの賃貸へ引っ越す人もいるでしょう。
周りが家を買い始めると子育てのための家を購入します。
やがて子供が大きくなって独立しますが、そのまま住み続けます。
更に年を重ねて介護が必要になり、高齢者向け施設への入居を余儀なくされます。持ち家はそのままです。
最後は病院で息を引き取ります。独立した子供も家を持っているので、多くの場合持ち家は相続時に処分されることが多いようです。

これが住宅業界で良く言われる住宅スゴロクです。
現在の多様化されたライフスタイルとミスマッチなのがよくわかると思います。

■使い勝手の悪い小分けにされた3LDK~4LDK

まずは一般的な住宅の間取りを想定します。
ファミリータイプは3LDK~4LDKが主流です。LDKと夫婦の居室、子供部屋という区分けですね。
LDK以外の居室は6帖くらいの広さが一般的と言えます。(都心部だと6帖も取れないですが…)

この6帖くらいの広さの子供部屋が後々問題となります。
年頃になるとプライバシーの関係から子供に個室を用意したいと考える方が多いです。
子供が利用する分には有効なスペースですが、いざ子供が独立してしまうと、元子供部屋の取り扱いに困ってしまいます。

この記事を読まれている方は既に実家から独立している人が多いと思いますが、実家にかつて自分が住んでいたころの荷物や家具が置きっぱなしになっていませんか?
親世代からすると元々使っていなかった子供部屋スペースがいきなり空いても利用目的ありません。
新築時にいずれはリフォームで広くできるような設計になっていない限り、小分けされたスペースはそのままで、結局荷物置き場になってしまっていることが多いようです。
中には子供が住んでいたころのまま放置している家もあるみたいですね。

子育てのための間取りは子育てが終わると最適な間取りとは言えないのです。

■帰省という呪縛

空間利用の効率を考えると、子育てが終わったら夫婦二人が過ごすのに最適な間取りの家への住み替えを行うのが合理的です。

しかしシニア世代の住み替えは一般的ではありません。

シニア世代の住み替えを邪魔する要因の一つは「帰省」という文化です。
お盆やお正月に子供達が帰省する際に、子供達(孫達)が泊まるスペースが欲しいのです。

親が住んでいるところが「実家」と割り切ることができれば良いのですが、子供達からすると家だけでなく周辺の環境も含めて「ふるさと」と言える存在なので、かつて住んでいた環境が失われるのは寂しいものです。

親世代からしても家族を営んできた「想い出」は効率だけで割り切ることは難しく、結局子供達が返ってくる場所を守るという判断をされる方が多いようです。

■シニア世代の住み替えはグレードダウンなのか

シニア世代の住み替えが進まない理由がもう一つあります。

それは住宅取得資金です。

初めて家を買う1次取得層は年齢も若いので35年という長期間の住宅ローンを利用することができますが、シニア世代は住宅ローンを組むことができても期間は短く、それほど多くの金額を借りることができません。

かつて購入した金額とあまり変わらない金額で売却ができれば住み替えの選択肢も広がるのですが、売却しようにも二束三文といった状態では住み替えのための資金を準備できません。

移住を考えるとどうしても今の環境よりもグレードダウンしてしまうイメージが先行して、積極的な住み替えの検討にならないのが現状だと思います。

■幸せな老後を考える

実家の維持と幸せな老後は必ずしもリンクしません。
親と子供の距離が離れると、老後の選択肢が狭まるからです。

実家が関西で子供が関東に住んでいると想定します。
親が元気なうちは、上記のような「想い出の実家」が機能します。

しかし、親が体調を崩し介護が必要になったと考えると、親と子供の距離が離れているため高齢者施設に頼るしか方法がなくなってしまいます。

もしかするとその頃には子供も家を購入しているかもしれません。
しかし子供が購入する家は子育てのための家です。
そこには親の介護を行うためのスペースがありません。

老後を考える上で住宅スゴロクを最後から遡ってみます。

住宅スゴロクの最後は病院です。
自宅で家族に見守られながら息を引き取るというのは幻想でしかなく、多くの方は病院で最後を迎えます。亡くなるまでの一定期間病院での生活が待っています。

高齢による体力低下から、一人(もしくは老夫婦)で生活できなくなると介護が必要になります。

つまり老後を考える上で「介護」→「病院での生活」を外すことができません。

幸せな老後は子供・孫世代が与えてくれるものではありません。
きちんと計画し子供・孫世代が困らないように準備をしておく必要があります。
住宅スゴロクの終盤、「介護」→「病院での生活」においてはマイホームの存在は意味をなしません。
「想い出」にすがるよりも資金化して介護費用に充てた方が、子供・孫世代が困らないからです。

■これからの住宅スゴロク

従来の住宅スゴロクの問題点として下記が挙げられます。

・子供が独立すると無駄なスペースが発生します。

・高齢者施設への入居費用を貯蓄しておく必要があります。

・高齢者施設の費用が不足した場合、子供が勝手に家を売却することができないので、不足分を子供が負担することになります。

・住宅スゴロクの終盤は誰も家に住まない(無駄になる)時期があります。

・相続時の売却は思うように進まない(買いたたかれる)恐れがあります。※早く処分しようと思うと売却価格を高く交渉できません。

子供や孫世代に迷惑をかけるのは本意ではありません。
これからは以下のような新しい住宅スゴロクを考える必要があります。

・社会人になって独立し単身者用の賃貸に住みます。

・結婚して夫婦二人で生活できる賃貸へ住み替えます。

・子供が産まれて、子育てのためのファミリータイプの家を購入します。

・子供が成長し独立すると再び夫婦二人の生活に戻ります。
この頃から自宅の資金化・住み替えを検討します。
特に子供が遠くに住んでいる場合は子供が住む近くのエリアへの住み替えを検討します。

・介護が必要になり高齢者施設へ入居します。
遅くとも高齢者施設への入居までに自宅を処分して入居費用に充てます。

・病院での生活を余儀なくされ最後は病院で息を引き取ります。

・自宅を売却した資金で残った金額が子供に相続されます。

重要なのは家を買って終わりではないという点です。
終の棲家といって死ぬまで住むつもりでいても、子供に迷惑をかけたくなければ、どこかの段階で家を売らなければなりません。
どれだけ介護費用で困ったとしても子供は「想い出の実家」を処分できないからです。

遠い将来の話なのでイメージつかないかもしれませんが、これから家を買う方は、いい加減な選び方をすると、自分が高齢者になった時に自らの首を絞めてしまいます。

家を買う時には家を売る時のことを想定しなければなりません。
これが令和時代の住宅購入です。
これから家を買う方が持ち家の売却を考える頃には、今よりシニア世代の移住がしやすい文化が育っていることも期待できます。

「将来売れる家を買う」
これがこれからの住宅スゴロクの大切な考え方になります。

投稿日:2022/01/11投稿者:-