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マンション購入後は「オーナーコネクト」登録を!資産ウォッチを通じて売り時を逃さない!

■マンション購入後のアフターサービスは資産ウォッチツール「オーナーコネクト」にお任せ下さい!

弊社では2021年10月より、資産ウォッチツール「オーナーコネクト」というサービスを提供しております。また、不動産営業のDXを進めるサポートを行うべく、「SelFin」「物件提案ロボ」「全国マンションデータベース」などの便利なWEBサービスを提供しております。もしよろしければ、マンションを所有されている方は、この機会に「オーナーコネクト」の無料登録をお勧めします。

https://self-in.net/olp/index.php?id=higashihiroshima01

 (「オーナーコネクト」のHPはこちら)

ちなみに「物件提案ロボ」というサービスでは年間約100万件以上の新着不動産情報を取得し、現在の利用者約3万人以上に毎日希望条件に合致する不動産情報を配信しています。
新サービスの「オーナーコネクト」は、この「リアルな購入希望条件」と「販売されている物件情報」を活用し、所有マンションの資産性(ニーズの多少)が判断できる情報を通知・提供するクラウドサービスです。さらに、住宅ローンの借入の情報を登録すると、本日の残債を自動計算し、売却推定価格から残債を引いた、手残り金額が表示される機能もあります。

不動産業界は一度ご縁のあったお客様をフォローするというシーンが少なく、弊社ではお客様のアフターサービスとして提供し、お住まい後の不安や不動産のご相談をし易い環境を目指しております。

■不動産ニーズが高まる時期に売却活動を開始し、高値売却をサポートしたい!

今までは売却の決断をして売却不動産情報として公開されないと購入ニーズがわかりませんでした。
その結果、購入ニーズが少ない時に売却活動をすると、売却が長期化したり、安い値段で売却しなければならなくことがあります。
高値売却を実現するポイントはただ一つ。複数の購入希望者が存在するときに売却活動をすることです。
「オーナーコネクト」で事前に購入ニーズが把握できれば、購入ニーズが多い時に売却活動を開始することで高値売却の可能性が高くなる等、売却時期を判断するツールとしてもご活用いただけます。

■「オーナーコネクト」の便利な自動レポート機能について

マンションにお住まいの方は、定期的に売りに出される同じマンション内の売却情報を噂するものです。そのような情報は「オーナーコネクト」では売り出しがあった情報を24時間以内に売却情報をメールで通知します。例えば、そのような情報を確認し、高値売却が出来てようなシーンでは自宅も高値で売却する事も出来るかもしれません。つまりは、そのような情報を把握して、効率的な売却活動が出来るような事も判断できます。

■「オーナーコネクト」登録をしておくと1週間に1回、資産レポートメールをお届けします!

「オーナーコネクト」登録をしておくと1週間に1回、資産レポートメールをお届けするのと同時に、「推定売却価格(過去の販売履歴より推定売却価格を算出)」、「売り出し状況確認(直近2週間と、過去3年分の売り出し情報)」、「購入希望のユーザー数(現在、所有マンションの買いたいリクエスト数)」、「似た条件で探しているユーザー数表示(物件提案ロボで登録されている希望条件に、自分が登録したマンションが何件該当しているかを表示)」、「周辺の新着物件数(過去2週間で、同じ市区郡、同じ町村での新規売り出し物件数)」の情報をお届けします。また、現在の住宅ローンの借入情報をご入力いただくと、現在の推定価格から売却時諸経費(約4%)を差し引いて、借入残高を引いた手残り金額を表示するような機能もございます。

ぜひ、不動産購入後のアフターサービスも用意している弊社に不動産購入・売却のご相談をしてみませんか?

今後の参考にお役立て下さい。

投稿日:2022/06/30投稿者:-

土地所有者の特定が円滑になる!?

昨今話題になっている、空地・空き家問題を解消するための方策として、「地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律案」が可決されました。

住民基本台帳ネットワークが利用可能に

この法律が施行されると、空家等対策の推進に関する特別措置法等に基づく事務を行う際に、住民基本台帳ネットワークシステムを利用して、所有者の特定が円滑になる、というものです。

市町村長は、勝手に住民の住民票などを確認することはできない規定になっており、この法律が施行されることで、必要な場合に住民基本台帳ネットワークを利用できるようになります。

長年放置された土地建物は所有者の特定が困難

一方で、長年、住所変更手続きが放置されてしまっている土地建物に関しては、所有者の特定がそれでも困難な場合があります。

以前は市町村において、転出した住民の住民票は5年ほどで破棄されてしまっていたため、住所情報自体が抹消されてしまっており、住所のつながりが確認できないケースが多々あるのです。

実際に取引の現場においても、ガス管や水道管の補修をするために自宅前の道路の所有者を調べてみたところ、昭和初期から名義変更が行われておらず、現在の所有者を特定するきっかけすら掴めない、といった事例もあります。

住所変更登記が義務化されます

こうした問題を解決するため、登記の住所変更手続き自体も義務化される方向となっています。

登記の住所変更自体は、通常は住民票を添付して申請するだけの手続きとなり、手続費用も2,000円程度が一般的ですので、そこまで大きな負担とはならないはずです。

ただ、土地や建物の件数が多い場合や、長年手続きを放置してしまっている場合には、費用や手続きが嵩んでしまうケースもありますので、注意が必要です。

購入した土地建物の適切な維持管理は、そのまま資産価値の維持にもつながります。

投稿日:2022/06/14投稿者:-

マンション選びで失敗したくない。
住宅購入を検討される方は誰しもそう願うはずです。
株式や為替などに比べると値動きは緩やかですが、マンション価格は変動するので、なるべく購入時から価格の下がりにくい物件を選びたいものです。
今回は初めて住宅購入される方向けにマンションの選び方についてご説明いたします。

物件広告ありきの住宅購入はやめましょう

いざ家を買おうと思った時、ほとんどの方は不動産ポータルサイトなどで物件広告を探します。
いきなり不動産広告に飛びつくのは失敗する家選びの大きな要因となります。
マンションの場合、お部屋の状態(専有部)にどうしても気が向いてしまいがちですが、資産価値に影響するのは建物全体です。
どれだけ豪華なリフォームを実施しているお部屋でも、管理がボロボロ、修繕計画が杜撰、最寄駅からものすごく遠い、などそのマンションそのものに問題がある物件を購入してしまうと、いざ売ろうとする時に買い手がつかないという状況に陥ります。
ポータルサイトの物件広告を見てしまうと、好みの物件が見つかったら見てみたくなるのが心情です。
人気物件ほどさっさと決まってしまうので、十分な検討をしないまま勢いで購入してしまうのが失敗する家選びの要因です。

はじめに行うのは住宅ローンの事前審査

マンションに限らず住宅購入でまず初めにやるべきことは住宅ローンの事前審査です。
借り入れできる上限額を把握することはもちろんですが、無理なく返済できる月々の返済額からおおよその購入予算を算出することも大切です。
マンションの場合はローンの返済以外に修繕積立金と管理費の支払いがありますので、月々のキャッシュフローを検討する際には忘れずに考慮しましょう。
ここ最近は都市部でマンション価格が高騰しているので、ご夫婦の収入を合わせて購入検討される方も多いと思います。
ご夫婦でローンを組む場合は、どちらか片方が支払えなくなった場合を想定して、購入予算を決める必要があります。
ご夫婦の収入を合わせて限界まで住宅ローンを組むというのは大きな失敗の原因となりますので、まずはきちんと資金計画を組みましょう。

予算が決まったらエリアを検討する

物件探しが上手くいかない原因は購入予算とエリアの相場がマッチしていないことが原因です。
新宿駅徒歩圏内、3LDK、70m2以上、2000万円以下というような条件を設定しても、そんな物件はいつまでたっても出てこないのです。
いやいやそれは極端でしょう?と思われるかもしれませんが、ありもしない条件に捉われて幻の物件を求めて不動産会社を渡り歩く「不動産ジプシー」は、不動産会社からすると”住宅購入初心者あるある”です。
エリアの相場観を知る簡単な方法があります。
弊社が提供している物件提案ロボを利用する方法です。
物件提案ロボは指定した条件に合致する物件情報をメールでお届けする仕組みです。
条件設定時や変更時には過去2週間の物件情報の中から合致するものが配信されます。
皆さんが思われている条件を設定してみて、「そこそこ物件数がある」「築年が古い物件ばかりでない」のであれば、そのエリアの相場観と大きなズレはないことが確認できます。
設定した条件で物件情報がない場合は条件を見直します。
広さや金額は変えられないので、最寄駅やエリアを変更して、十分な数の物件情報が得られるまで条件変更を繰り返します。
簡単な方法なのでぜひお試しください。

<物件提案ロボを使ってみる>
https://self-in.com/rchukai2/robo

エリアが絞られたら全国マンションデータベースを利用しましょう

全国マンションデータベースは全国の分譲マンションの95%以上を網羅した、マンションの資産価値に関する情報が満載のデータベースです。
SelFin・物件提案ロボにご登録された方であれば無料でご利用いただけます。
全国マンションデータベースには過去の販売履歴と周辺相場に関する情報があります。
個別のマンションを検索するのは手間なので、検討エリアを表示して(駅単位でも一覧が出せます)一覧を総戸数が多い順にソートして、上から見ていくのがお勧めの使い方です。
マンション偏差値やクチコミなど気になる情報もあるのですが、まずは過去の販売履歴を見て、設定された予算と大きなズレがないか確認しましょう。

<全国マンションデータベースを使ってみる>
https://self-in.com/rchukai2/mdb

予算にあったマンションが見つかったら、各マンションページ上部にある「購入希望登録する」ボタンで、検討マンションを登録しましょう。
こうすることで、検討マンションで新着物件が出たらメールで直ぐに情報を見ることができるようになります。

総戸数が多いマンションを選ぶのがベターです

全国マンションデータベースを利用しているとわかるのですが、総戸数の多いマンションは過去の販売履歴件数が多く、総戸数が少ないマンションに比べて活発に取引されていることがわかります。
販売履歴の多いマンションは価格の判断材料も多いので、それだけ「売りやすい」「買いやすい」のです。
もちろん総戸数だけが流動性を決める要素ではないのですが、マンションを検討される場合はなるべく総戸数が多い物件を選択するのが良いでしょう。

旧耐震リノベーション物件に要注意

このブログでも何度となくご説明していますが、旧耐震マンションはお勧めできません。
住宅ローン減税などの住宅取得支援制度が利用できないだけでなく、建物性能に問題を抱えているリスクが高いからです。
※東日本大震災でも旧耐震マンションの被害が報告されています。
冒頭に物件広告をはじめに見るのはやめましょう、と記載しましたが、建物が旧耐震であっても、専有部分を綺麗にリフォームしている物件はたくさんあり、一見すると旧耐震の方が安くて綺麗と思ってしまいがちです。
特にリノベーション済み物件は綺麗に撮影されている物件や、一風変わったデザインの物件などがあり、”良さそう”に見えてしまうのです。
旧耐震マンションの購入は、不動産取引のプロでも判断しにくい「難しい取引」です。
旧耐震マンションが周辺相場より安いのは当たり前です。
買う時よりも「売れる時に売ることができるか」が問われるのが旧耐震マンションです。
決して初めて住宅購入する方に向いている物件とは言えないので、当初から検討から外しておくのが良いと思います。

今回は物件提案ロボと全国マンションデータベースをご紹介しました。
どちらも住宅購入をご検討されている方にとって便利なツールなのでぜひご活用ください。

投稿日:2022/06/12投稿者:-

火災保険、築年数での制限緩和!!

住宅購入される際には必ず火災保険に加入されているかと思いますが、火災保険の加入条件が一部緩和されましたので、ご紹介させていただきます。

緩和内容は建物の築年数についてです。

そもそも火災保険は住宅ローンと付随して同じ年数を加入していたのが通常でしたが、自然災害等も増え保険内容が改定され、今では最長10年までの加入となっております。

その中で、築年数によっては最長2年になったり、1年毎でないと加入が出来なかったりと、最近までは旧耐震の場合は火災保険の加入がかなり難しい状況でした。

それが今回は旧耐震物件でも住宅ローンを組めた場合は受け入れ可能となったりと、築年数に対して少し緩和されました。

何度もここで火災保険の重要性をお伝えしてきましたが、何かあった際に最終的にご自身を守ってくれるのは保険です。

長期で加入できる一番のメリットは、保険料の改定の影響がない事です。

同じ保険内容でも年々保険料(特に地震保険料)があがってきております。

地震などによって保険を利用する人が増えれば増える程仕方のないことではありますが、そういった意味でも少しでも長期で加入できる方が良いという事になります。

また、最近は自然災害だけでなく火災での事故も増えてきているので、きれぐれもご注意ください。

特に建物火災の約2割は電気器具が起因といわれています。

家電などの電源プラグ、壁付きや延長コードのコンセントといった、配線機器が出火要因となる火災が起きているのはご存知でしょうか?

たこ足配線による加熱や、コンセントの隙間にたまったほこりが原因の「トラッキング現象」による出火などが起きるおそれがあり注意が必要です。

家の中の差し込み・電源フプラグやコンセントまわりをチェックするなど、日ごろから電気機器の安全な取扱いを心掛け、火災のリスクを減らしましょう。

火災保険に加入する事は重要ですが、自然災害のリスクを少しでも回避できるよう、住宅購入の際には洪水ハザードマップや土砂災害警戒区域などのチェックは怠らないようにしましょう。

そして、せっかく購入した住宅ですので、火災を起こす事のないよう家の中で火災が発生しそうな要因を事前に防ぐことが重要となります。

電源プラグやコンセントまでしっかりと室内の掃除をし、その他でも火の取り扱いはくれぐれもご注意ください。

投稿日:2022/05/29投稿者:-

金利が安い時が不動産の買い時です

この仕事をしているとよく聞かれるのが「不動産の買い時はいつ?」です。
この質問に対して「金利が低い時が不動産の買い時です」とよく回答します。

不動産は株や為替のような頻度ではないにせよ、市場の相場があり、かつてのバブル期のように全体的に不動産価格が上昇することもありますし、暴落する可能性はゼロではありません。
この買い時という質問には「一番安く買えるタイミング」という意味が含まれています。
不動産も市場の価格原理が働くので、一番安く買えるタイミングは、供給過多の状態、つまりは売り物件ばかり溢れている状況となります。

要するに周りの人が家を買わなくなるタイミングにならないと「一番安い」は期待できないわけです。
ただ、株などの金融資産に比べると、不動産の値動きはそれほどスピード感がある訳ではないので、何となく上がっている、下がっているは実感できても、一番高い・安いを見定めることは困難で、結局のところ結果論でしかないわけです。

不動産購入には物件代金だけでなく、住宅ローン金利という大きな支払いが伴います。
住宅ローン金利は毎月更新されるので、動きが明確です。従って金利が低い時に買うのがお得=買い時と言えるわけですね。

今は空前の低金利時代

住宅ローンを検討する際は、今の金利だけに目を向けてはいけません。
多くの方が変動金利の住宅ローンを選択するのですが、金利が低い時は固定金利を選択するのがセオリーです。
しかし、変動金利は固定金利より低く設定されているので、どちらが良いですか?と並べられると、低い方を選択してしまいがちなのです。

2022年4月のフラット35の最低金利は1.24%(借り入れ期間21年以上、団体信用生命保険含まず)です。
たったこれだけの金利で全期間固定を選択できるという感覚は、住宅ローン金利の変動を10年単位で追ってみないと実感しにくいかもしれません。

10年前の2012年4月のフラット35の金利は2.16%でした。今より0.92%も高かったわけです。
※ちなみに当社でフラット35の金利を計測し始めたのが2008年の4月なのですが、この時は2.64%でした。

低金利政策が長引いているだけで勘違いされている方が多いのですが、今の低金利政策はあくまでイレギュラー対策で、低金利政策が終わると必然的に住宅ローンの金利も上昇します。
冒頭に「金利が低い時が不動産の買い時です」とよく回答しますと記載しましたが、本音は「いつ低金利政策が終わるかわからないから今買っておいた方がいいよ」となります。

今後考えられる3つのシナリオ

大げさに見出しを付けましたが、金利の話なので、維持するか上がるか下がるかしかありません。
今は低金利政策でこれ以上金利が下がることは期待できないので、
1)今の金利を維持する
2)緩やかに上昇する
3)急上昇する
のいずれかということが想定されます。

まず1)についてですが、ここ最近の経済動向ではかなり難しいのでは、という見方をされる方が多いです。
事実アメリカは低金利政策に終止符を打ちました。
ここでは詳しく書きませんが、国全体の経済を考えると、必ずしも金利が低いことが正常な状態というわけではないということです。
今のところ日本は低金利政策を継続する意向ですが、コロナに加えて戦争という全世界を揺るがす大きな事象の真っ最中なので、どこまで維持できるかわからない、というのが正直なところでしょう。

続いて2)ですが、低金利政策が終わり、フラットの金利で3%~3.5%当たりまで、緩やかに金利が上昇する。まさに理想とする展開です。
政府も当初の目論見通り景気が回復できたら、緩やかな金利上昇をコントロールしたかったのではないかと思いますが、残念ながら、これはあくまで理想論であって、コロナに戦争というイレギュラーの掛け算の中では、こんな繊細な市場コントロールは至難の技と言わざるを得ません。

そして考えられるのが3)です。最も起きて欲しくない展開ですが、今の情勢だと最も起こり得る展開とも言えます。

急激な金利上昇で最も困るのが変動金利で住宅ローンを返済中の人です。
法律で年間の返済額の上げ幅は決まっているのですが、多くの人が選択する元利均等方式では、金利が上昇すると、毎月の返済額のほとんどが金利の支払いとなり、いつまでたっても元金が減らないという状況に陥ります。

こうなると困るので、固定金利など安全なローンへの借り換えを考える人も出てくると思いますが、変動金利よりも固定金利の方が高いので、ローン借り換えの諸経費に加え、毎月の返済額も上がってしまうというかなり厳しい選択を余儀なくされます。(返送金利から固定金利への借り換えは一般的ではありません)

少しでも不安を感じる方は全期間固定を選択しましょう

テレビのニュースでウクライナの惨状が毎日報道される状況です。
原油価格だけでなくあらゆる価格が上昇している中、円安の動きも懸念される状況です。
経済的な危機感を考慮するなら、リーマンショックよりも東日本大震災よりもはるかに恐ろしい状況と言えるでしょう。
※このような情勢下だからこそ不動産購入が生きてくるのですが、それはまた別の機会に…。

さて質問です。
今後金利は維持できると思いますか?金利が急激に上昇することは考えすぎでしょうか?
誰しもが金融・経済のプロではありません。
先の見通しに少しでも不安を感じる方は、変動金利に惑わされずに、全期間固定の住宅ローンを選択しましょう。
また、そういった意味でも、いつが買い時か?についても、過去最低レベルで固定金利の住宅ローンが組める「今」が買い時なのだ、という意見も受け入れていただけるのではないでしょうか。

投稿日:2022/05/15投稿者:-