日記一覧 | 東広島市周辺の不動産をお探しなら有限会社高屋土地建物にお任せ下さい。

東広島市で賃貸物件・売買物件をお探しなら有限会社高屋土地建物へ!
その他・日記・日記一覧その他・日記・日記一覧

ブログ

BLOG

売る時に価値が下がりやすい物件とは?(嫌悪施設編)

本日は、その第2弾で、嫌悪施設の近くにあったり、お部屋から見える物件です。

資産価値を下げてしまう可能性のある嫌悪施設とは、主に、墓地、火葬場、高圧線鉄塔、ごみ焼却場、ガスタンク、悪臭・騒音・振動等を発生させたり危険物を取り扱う工場、暴力団事務所、悪臭を発する川、火薬類貯蔵所、大気汚染や土壌汚染の原因となる施設等や住宅地としての風紀が乱れる施設をさします。

また、大型車両の出入りが多かったり、騒音を伴う荷物の積み下ろしが多い倉庫なども嫌悪施設の一つとなり得る場合があります。

不動産会社の営業マンは、「このような嫌悪施設に隣接する物件は価格が安いので、自分達が気にならなければ、逆にお買い得物件です」などとアドバイスする場合もありますが、自分たちは良くても、次に買う方や借りる方が気にする場合があるため、資産価値が下がってしまう可能性はあります。その辺りは注意して購入を検討しましょう。

【追伸】

墓地については、嫌悪施設の一つと言われており、デメリットに思う方も多いかもしれませんが、お墓に近い家は実はメリットもありますので、その辺りも考慮しておきましょう。

墓地が近くにある物件の主なメリットは以下の6つ

  • 住環境は基本的に変わらない
  • 日当たり・風通しが良い
  • 閑静で自然が豊かなケースが多い
  • 地盤が良いケースが多い
  • 家賃が割安な物件が多い
  • 市場価格よりも安く設定されていることが多い

超都心でもお寺などはたくさんあります。墓地が近くにあるから必ずしも資産価値が下がるという訳ではありません。不動産は一長一短ありますので、総合的に判断していくことをお勧めします!

投稿日:2022/08/02投稿者:-

もしも金利が上がったら…

新型コロナによる経済への影響や、世界規模の情勢不安から世界では金融引き締め(金利上昇)の動きを見せています。
日本では円安が急速に進行していて、6月13日には一時135円を超え、1998年以来の円安水準に達しました。
日銀の黒田総裁が「家計は値上げを受け入れている」と発言して強い批判が起きたのも記憶に新しいと思います。
今のところ日本政府は金融緩和の方針を継続していますが、金融引き締めに踏み切らなければならないのでは?と意見する識者も増えているようです。

近年まれにみる不安定な情勢下で、全期間固定のフラット35がお勧めです、というのが今回の記事の意図になります。

□主流なのは変動金利

住宅購入時に利用される住宅ローンで主流なのは変動金利の住宅ローンです。
理由は固定金利に比べて金利が安いからです。
サービスの善し悪しなどがあるわけでもなく、金利は単純に出ていくだけの出費なので、1円でも安い方が良いと思うのが人情です。
しかし、変動金利は文字通り金利が変動するので、金融機関が基準としている金利が上昇すると、利用している住宅ローンの金利も上昇し、毎月の返済額に反映されてしまいます。

対して全期間固定金利の住宅ローンは、借入時の金利が最後まで反映される仕組みなので、毎月の返済額に影響が出ず、住宅金融公庫のキャッチコピーの通り、安心な住宅ローンと言えます。

□金利が高い時は変動金利、低い時は固定金利が原則

現在、日本は異次元の金融緩和により、超低金利時代と言われます。
金利が低い時は、将来的な金利上昇リスクに備えて固定金利を選択するのがセオリーと言われます。
反対に、金利が高い時(バブルの頃は住宅ローン金利が8%を超える時期もありました)は、将来の金利下降を期待して変動金利を選択するのが良いと言われます。

変動金利を組んでおいて、金利が上がり始めたら固定金利に切り替えればいいじゃないか、と主張する方もいらっしゃいますが、変動から固定への借り換えは非常に実行しにくいのが実情です。
金利が上昇してから、ということは借り換え時の固定金利も当然に上昇しているわけで、毎月の返済額が増えるのは違いありません。
安心を求めてより高い支払いを選択するというのは非常に難しい判断となります。

□金融引き締めのアメリカで起きていること

6月16日にforbesで気になるニュースが出ていました。

「米住宅ローン金利が6.2%突破、金融危機以来の高い水準に」
https://forbesjapan.com/articles/detail/48218?internal=top_firstview_01

アメリカの30年固定の住宅ローン金利が急上昇していて、なんと6.2%を超えてしまったそうです。
フラット35の6月金利(団信含まず)で、毎月の返済額を15万円と設定すると、約4300万円まで借り入れができるのに対し、アメリカの金利6.2%だと2400万円までしか借り入れすることができません。
※返済期間30年、全期間固定、元利均等方式での試算です。

表現を変えると、3000万円の家を購入するのに、フラット35の6月金利(団信含まず)だと毎月の返済額が約11万円なのに対し、ニュースの金利6.2%だと毎月の返済額は18万円を超えてしまいます。

日本の金利が6.2%まで上昇するのかと問われるとそのような兆候は今のところ見られないのですが、アメリカの金利は2021年7月で3%くらいだったものがわずか1年で6%超えですから、急激な金利上昇局面を迎えると、日本でも2%~3%くらいまで上がったとしても想定の範囲内と言えるでしょう。

変動・固定の目先の金利差に捉われるのではなく、まずは金利上昇リスクを回避できるという観点から、今から住宅ローンを組むのならフラット35がお勧めと冒頭に記載した次第です。

もし情勢が安定して、低金利時代が継続する見込みが立つのであれば、その時には変動金利へ借り換えを行えば良いと思います。
低金利の状況では、固定金利から変動金利への借り換えは、毎月の返済額が抑えられる対策になるので、借り換えに関する諸経費を加味しても、借り換えはしやすいと言えるでしょう。

□住宅ローンの選択は自己責任です

結局のところどの住宅ローンを選択するかは個人の裁量によるものです。
将来の金利変動を正確に予測することは困難なので、本来は住宅ローンの選択は、株式や為替のように金融や経済の知識がないと正確にリスクを負い切れない難しい判断です。
しかし住宅購入の場面では、住宅ローンだけではなく、エリアや物件なども同時に検討しなければなりません。
とりあえず仲介会社に勧められるまま住宅ローンを組んでしまう人も少なくありません。
十分に検討できないからこそ、住宅ローンは安全・安心が第一です。
投資がものすごく強いとか、経済・金融に自信のある方はご自身の判断で良いと思いますが、初めて家を買う方は特に住宅ローンは多少金利が高くとも全期間固定を選択するのが良いと思います。

投稿日:2022/07/21投稿者:-

「不動産価格が上がってしまった!」それ以上に注意が必要なこと?!

■不動産価格が上昇、様々な値上げリスクに備える?!

現在、不動産価格の上昇、生活インフラの値上げラッシュにより、生活が苦しくなったと感じる方も増えていると思います。また、新型コロナウイルスの影響により、不動産と向き合う時間ができ、「今年こそは住宅購入を」と考えられている方もいらっしゃると思います。
そこで、本日は不動産購入の際に、盲点となる注意点について解説をしたいと思います。
現在、様々な値上げラッシュが続いていますが、不動産購入後の生活インフラ費用は今後も上がり続けるという事を頭の片隅に置いておいていただきたいと思います。

■水道料金の値上げは今後も続きます!

全国で上水道などインフラの老朽化が問題になり、更新する為に莫大な費用が掛かっています。勿論、その費用はそこに住む住人が支払わなければなりませんので、水道料金の値上げや周辺の街との事業統合によって費用を絞り出し交換を進めているのが現状です。2009年度から19年度にかけ、総延長距離のうち設置から40年を超す老朽管の比率が下がった地域は、データを比べられる全国1367のうち141と10%という結果です。

上水道は主に市町村が事業主体となり運営していますが、公益社団法人 日本水道協会( http://www.jwwa.or.jp/ )の水道統計をもとに老朽管の比率の増減を比べてみると、国内の老朽管は約13万9000キロメートル分あり全体の19.1%を占めます。2009年度の7.1%から跳ね上がっている計算となります。

上水道は市町村の他の事業とは独立した採算で、料金収入で費用を原則まかないます。これから不動産購入をされるエリアの水道料金がどれくらいかは、下記「生活ガイド.com」サイトによりご確認いただければ幸いです。

https://www.seikatsu-guide.com/ (生活ガイド.comサイト)

財源が厳しい中で老朽管の取り換え費用を得るには、まずは値上げが選択肢となり、福岡県行橋市は2005年に平均で13%引き上げ、深谷氏は2017年に15%引き上げ、高知市は2002年に8%値上げをされたようです。

■不動産購入後の「備え」も重要となります!

今後も市区町村による値上げラッシュは続くものと考えます。その為、不動産購入後に、この値上げ相当分の余裕を見越しての動きは非常に重要となります。

今後、人口が減り続けると多くの地域が値上げに踏み切らざるをえません。また、周辺と料金格差が広がれば、住民や企業がさらに流出する悪循環に陥る可能性があると考えられています。

現在、テレワークが進み、地方への移住も増えています。その移住先では、人口減少により、生活インフラの費用の値上げは都心部よりも大きくなる傾向は否めません。そのような状態になっても、日々の生活が上手くいくように不動産購入時には今後のライフプランも含めて、余裕を持った計画をご検討下さい。

今後の参考にお役立ていただければ幸いです。

投稿日:2022/07/16投稿者:-

はしご車は何階まで届くか?

高層マンションなどで火事の時に、はしご車が届く階数は、最も多い30メートル級のはしご車の場合で、一般的な建物の10階前後です。

消防署によってはそれ以上の高さのあるはしご車(大型の40メートル級のはしご車なら14階前後まで届くものもあり)が配属されている所もありますが、全ての消防署で配備されているわけではありません。

14階以上の階数は、室内に備え付けられたスプリンクラーなどが頼みの綱となります。

高層階を購入する場合、管轄の消防署に万が一火事が起きたときの消火活動や救助の方法について確認しておくことをお勧めします。

また、高さのあるはしご車の場合、消火時の風の状態によりはしごの先が風の影響を受けることがあったり、道路の幅員が狭い場合、大きいはしご車は身動きがとりづらく、はしごを目標階まで届かせられないこともあることから、はしごの高さがあるはしご車が配備されているからといって絶対に安心とは限りませんので注意が必要です。

マンションでも高層階の購入を検討している方は、万一に備えて、購入するマンションに接道している道路や広い敷地があるかなど、防災上の観点から周辺も見ておきましょう!

投稿日:2022/07/14投稿者:-

ハザードマップ、いくつ知っていますか?

ハザードマップとは、「自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図」です。ここ20年ほどの間に急速に整備が進められ、身の回りの自然災害に備えるためのツールとして活用されています。

ハザードマップは対象となる自然災害ごとに作成され、様々な種類があります。本コラムでは、ハザードマップへの理解を深めるために、日本で作成されている主なハザードマップをご紹介します。

【ハザードマップの種別】

防災白書などによると、法令等に基づき体系的に自治体での作成取り組みが進められているハザードマップとして、主に以下のものがあります。

  1. 洪水ハザードマップ
    水防法に基づき、国土交通省および都道府県知事が指定する洪水予報河川及び水位周知河川に対して作成されます。なお、2015年7月に施行された水防法の改正により、ハザードマップ作成のベースとなる洪水浸水想定区域が、「計画規模降雨」(河川の洪水防御に関する基本となる降雨のこと)を基準としたものから「想定最大規模降雨」(想定し得る最大規模の降雨のこと)を基準としたものに見直されました。現在、洪水ハザードマップはこの想定最大規模降雨に基づく洪水浸水想定区域の見直しを済ませたものと未対応のものが混在している状態にあります。
  2. 内水ハザードマップ
    内水による浸水とは、下水道の雨水排水能力を超える降雨によって、雨を河川に放流できない場合に発生する浸水のことを指します。2015年の水防法改正により、都道府県知事および市町村長が雨水出水浸水想定区域を指定した場合に、内水ハザードマップが作成されることになりました。
  3. 津波ハザードマップ
    津波ハザードマップは、甚大な津波被害が発生した2011年3月の東日本大震災をうけて制定された「津波防災地域づくりに関する法律」(2011年12月施行)に基づき、都道府県知事が定める津波災害警戒区域を含む市町村で作成されています 。
  4. 高潮ハザードマップ
    高潮とは、台風や発達した低気圧が海岸部を通過することによって生じる海水面の上昇のことを指します。2015年の水防法改正によって、都道府県知事は高潮により相当な損害を生ずるおそれがある海岸(水位周知海岸)と高潮浸水想定区域を指定し、市町村長がこれに基づきハザードマップを作成することとなりました。
  5. 土砂災害ハザードマップ
    1999年の広島豪雨を契機として制定され、2001年に施行された「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(土砂災害防止法)」に基づき、都道府県知事が指定した「土砂災害警戒区域」を含む市町村では、「土砂災害ハザードマップ」が作成されます 。
  6. ため池ハザードマップ
    2018年7月の豪雨災害(平成30年西日本豪雨)をうけ、2019年に施行された「農業用ため池の管理及び保全に関する法律(ため池管理保全法)」に基づき、都道府県知事が指定する「特定農業用ため池」(決壊した場合に周辺住民に被害を及ぼす恐れのある農業用ため池)を対象として、市町村で作成されるのが「ため池ハザードマップ」です。
  7. 火山ハザードマップ(火山防災マップ)
    活動火山対策特別措置法(活火山法)に基づき、内閣総理大臣が指定する「火山災害警戒地域」を含む自治体(活火山が存在する都道府県)において、「火山防災協議会」が設置されます。この協議会が防災活動の一環として作成する「火山災害予想区域図」のことを、一般的に「火山ハザードマップ」と呼んでいます。そして、この火山ハザードマップに、防災上必要な情報を付加した地図を「火山防災マップ」と呼びます 。
  8. 地震ハザードマップ
    阪神・淡路大震災をうけて制定された地震防災対策特別措置法に基づき、都道府県および市町村が作成する「震度被害(ゆれやすさ)マップ」およびそれに付随する地盤被害(液状化)マップ、地域危険度マップなどを総合して「地震ハザードマップ」と呼びます 。

現在、政府は、ハザードマップ情報をよりアクセスのしやすい形で住民に提供するために、情報の一元化・電子化を進めています。住宅購入を検討する際には、必ずチャックしましょう。

投稿日:2022/07/12投稿者:-