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金利が安い時が不動産の買い時です

この仕事をしているとよく聞かれるのが「不動産の買い時はいつ?」です。
この質問に対して「金利が低い時が不動産の買い時です」とよく回答します。

不動産は株や為替のような頻度ではないにせよ、市場の相場があり、かつてのバブル期のように全体的に不動産価格が上昇することもありますし、暴落する可能性はゼロではありません。
この買い時という質問には「一番安く買えるタイミング」という意味が含まれています。
不動産も市場の価格原理が働くので、一番安く買えるタイミングは、供給過多の状態、つまりは売り物件ばかり溢れている状況となります。

要するに周りの人が家を買わなくなるタイミングにならないと「一番安い」は期待できないわけです。
ただ、株などの金融資産に比べると、不動産の値動きはそれほどスピード感がある訳ではないので、何となく上がっている、下がっているは実感できても、一番高い・安いを見定めることは困難で、結局のところ結果論でしかないわけです。

不動産購入には物件代金だけでなく、住宅ローン金利という大きな支払いが伴います。
住宅ローン金利は毎月更新されるので、動きが明確です。従って金利が低い時に買うのがお得=買い時と言えるわけですね。

今は空前の低金利時代

住宅ローンを検討する際は、今の金利だけに目を向けてはいけません。
多くの方が変動金利の住宅ローンを選択するのですが、金利が低い時は固定金利を選択するのがセオリーです。
しかし、変動金利は固定金利より低く設定されているので、どちらが良いですか?と並べられると、低い方を選択してしまいがちなのです。

2022年4月のフラット35の最低金利は1.24%(借り入れ期間21年以上、団体信用生命保険含まず)です。
たったこれだけの金利で全期間固定を選択できるという感覚は、住宅ローン金利の変動を10年単位で追ってみないと実感しにくいかもしれません。

10年前の2012年4月のフラット35の金利は2.16%でした。今より0.92%も高かったわけです。
※ちなみに当社でフラット35の金利を計測し始めたのが2008年の4月なのですが、この時は2.64%でした。

低金利政策が長引いているだけで勘違いされている方が多いのですが、今の低金利政策はあくまでイレギュラー対策で、低金利政策が終わると必然的に住宅ローンの金利も上昇します。
冒頭に「金利が低い時が不動産の買い時です」とよく回答しますと記載しましたが、本音は「いつ低金利政策が終わるかわからないから今買っておいた方がいいよ」となります。

今後考えられる3つのシナリオ

大げさに見出しを付けましたが、金利の話なので、維持するか上がるか下がるかしかありません。
今は低金利政策でこれ以上金利が下がることは期待できないので、
1)今の金利を維持する
2)緩やかに上昇する
3)急上昇する
のいずれかということが想定されます。

まず1)についてですが、ここ最近の経済動向ではかなり難しいのでは、という見方をされる方が多いです。
事実アメリカは低金利政策に終止符を打ちました。
ここでは詳しく書きませんが、国全体の経済を考えると、必ずしも金利が低いことが正常な状態というわけではないということです。
今のところ日本は低金利政策を継続する意向ですが、コロナに加えて戦争という全世界を揺るがす大きな事象の真っ最中なので、どこまで維持できるかわからない、というのが正直なところでしょう。

続いて2)ですが、低金利政策が終わり、フラットの金利で3%~3.5%当たりまで、緩やかに金利が上昇する。まさに理想とする展開です。
政府も当初の目論見通り景気が回復できたら、緩やかな金利上昇をコントロールしたかったのではないかと思いますが、残念ながら、これはあくまで理想論であって、コロナに戦争というイレギュラーの掛け算の中では、こんな繊細な市場コントロールは至難の技と言わざるを得ません。

そして考えられるのが3)です。最も起きて欲しくない展開ですが、今の情勢だと最も起こり得る展開とも言えます。

急激な金利上昇で最も困るのが変動金利で住宅ローンを返済中の人です。
法律で年間の返済額の上げ幅は決まっているのですが、多くの人が選択する元利均等方式では、金利が上昇すると、毎月の返済額のほとんどが金利の支払いとなり、いつまでたっても元金が減らないという状況に陥ります。

こうなると困るので、固定金利など安全なローンへの借り換えを考える人も出てくると思いますが、変動金利よりも固定金利の方が高いので、ローン借り換えの諸経費に加え、毎月の返済額も上がってしまうというかなり厳しい選択を余儀なくされます。(返送金利から固定金利への借り換えは一般的ではありません)

少しでも不安を感じる方は全期間固定を選択しましょう

テレビのニュースでウクライナの惨状が毎日報道される状況です。
原油価格だけでなくあらゆる価格が上昇している中、円安の動きも懸念される状況です。
経済的な危機感を考慮するなら、リーマンショックよりも東日本大震災よりもはるかに恐ろしい状況と言えるでしょう。
※このような情勢下だからこそ不動産購入が生きてくるのですが、それはまた別の機会に…。

さて質問です。
今後金利は維持できると思いますか?金利が急激に上昇することは考えすぎでしょうか?
誰しもが金融・経済のプロではありません。
先の見通しに少しでも不安を感じる方は、変動金利に惑わされずに、全期間固定の住宅ローンを選択しましょう。
また、そういった意味でも、いつが買い時か?についても、過去最低レベルで固定金利の住宅ローンが組める「今」が買い時なのだ、という意見も受け入れていただけるのではないでしょうか。

投稿日:2022/05/15投稿者:-

不動産購入をする際の「住宅ローン」!金利上昇はどのような影響を及ぼすのか?!

■ 住宅ローンの金利上昇圧力が高まっており・・・?!

メガバンクが相次ぎ住宅ローンの固定金利を引き上げるなど、金利の上昇が話題になっています。国内では「超低金利」が長く続いており、このような「超低金利」ももう限界となっていると考えます。金利上昇はこれからの不動産購入にどのような影響があるのでしょうか?!本日はそのような金利上昇について解説を行いたいと思います。

そもそも金利は大きく短期金利と長期金利に分けられます。短期金利は1年未満、長期は1年以上を指すことが多く、短期金利は中央銀行が市場に供給する資金の量を調節することで決まります。国内では「無担保コール翌日物」が代表的な指標です。

※「無担保コール翌日物」とは金融機関同士が「今日借りて、明日返す」、「今日貸して、明日返してもらう」といったような1日で満期を迎える超短期の資金調達や資金供給を、借り手が貸し手に対して担保を預けずに行う取引です。

また、長期金利は国債が取引される債券市場で、需要と供給の関係によって決まるのが原則です。一般的には10年物国債の利回りを長期金利の指標として使います。国債の価格が上がれば金利は低下し、価格が下がれば金利は上昇します。このような需給バランスによって、金利が判断されます。

■ 長期金利は国債が取引される債券市場で、需要と供給の関係によって決まる!

例えば期間1年で金利2%の国債が価格100円で発行されたと仮定して説明しましょう。購入すれば1年後に元本100円と利子2円の102円が手に入ります。この国債が発行直後に市場で取引されたとします。買いたい投資家が多ければ国債は値上がりします。投資家が101円で買ったら利益は1円。利回りは1円を101円で割った0.99%です。市場の金利は2%から0.99%に下がったといえます。逆に国債の価格が99円に下がると、99円に対して3円の利益が出るため、金利は3.03%に上昇します。ただ、近年ではこうした市場の機能が十分に働かず、日本や欧米主要国の長期金利は極めて低い水準になっています。

その理由としては各国の中央銀行が国債を大量に購入してきたからです。国債などの購入を通じて市場に大量のお金を供給することを「量的緩和」と呼びますが、長期金利を低く抑え、企業などが借金をしやすくして景気を下支えするのが狙いです。ただ、経済の回復に加え原油価格の上昇などがあり、インフレへの懸念が強まってきました。そこで米国の中央銀行にあたる米連邦準備理事会(FRB)が金融政策を転換しよう発表し、このような流れが出てくると、今度は金利上昇の動きへと変わっていきます。量的緩和策をやめて、長期金利を上昇させようというものです。

※米連邦準備理事会(FRB)とはThe Federal Reserve Boardの略であり、日本における日銀と同じ、アメリカの中央銀行制度の最高意思決定機関で、日本語で「連邦準備理事会」とも呼ばれています。米連邦準備理事会(FRB)は、7名の理事から構成されており、米連邦準備理事会(FRB)が開く金融政策の最高意思決定機関に連邦公開市場委員会(FOMC)があり、米連邦準備理事会(FRB)の理事7名や地区ごとの連邦準備銀行(FRB)総裁5名で構成されていて、アメリカの金融政策やFFレートの金利誘導目標を決定しています。

米連邦準備理事会(FRB)は政策金利(短期金利)を3月に引き上げる見通しとなり、量的緩和では余ったお金が株式市場に流入し、株高の一因となっていました。金利の上昇は景気や株価には逆風となりますので、そうした見方から今年に入り、米国の株価は下落しています。

■ 米連邦準備理事会(FRB)の利上げは日本にどう影響を及ぼすのか?!

米国の長期金利上昇を受けて、日本の長期金利も足元でやや上昇しています。しかし、日銀の金融緩和姿勢にはいまのところ変化が見られず、当面は大きな上昇はないとの見方が多いようです。日本よりも米国の長期金利上昇が大きくなると、円を売って、より金利の高いドルを買ったほうが得なので、円安・ドル高が進みやすくなります。その為、円安で輸入物価が上昇し、家計にマイナスの影響が及ぶ可能性が高いと判断できます。

勿論、このような流れになるとこれから不動産購入を検討されている方の「住宅ローン」に大きな影響が出てきます。長期金利が上がれば固定金利型、短期金利が上がれば変動金利型の借入金利に反映されます。変動型で借りている人は金利負担が重くなりますが、仮に日銀の金融緩和姿勢に変化があれば、株価が乱高下する可能性も指摘されます。

ぜひ、不動産購入前の「住宅ローン金利の上昇圧力が高まっている」事を、把握しておいて欲しいのと、「不動産購入価格が高くて買えない」と思われている方も低金利の今、不動産を所有する方がメリットのあるケースも存在します。

今後の参考にお役立て下さい。

投稿日:2022/05/09投稿者:-

水道の引き込み管の口径 チェックポイント

戸建て住宅や土地を購入するときには、水道の配管やその埋設状況などについて、しっかりと確認をすることが必要です。とくに中古住宅や土地の場合には、水道管が何らかの問題を抱えていることも少なくないため、気を付けましょう。

売買契約前に宅地建物取引士が行なう重要事項説明において、一戸建て住宅や土地の場合には、前面道路の埋設管(本管、配水管)と宅地内へ引き込むための埋設管(引込管、給水管)について、その位置と口径が説明されます。給水装置図面(水道工事の際の図面)なども合わせて示されることが多いです。

しかし、たいていの説明はそこまでです。既設水道管の口径で十分なのか、管の材質に問題はないのか、老朽化や耐震性の問題はないのか、といったことまで深く掘り下げて説明されることはほとんどありません。もちろん、行政側や水道事業者からの指導や規定に基づいて「引込工事をやり直さなければならない」というような場合には、不動産業者にその旨の説明義務があります。

もともと水道の引込管がない土地などの場合には、その旨と「新たに工事が必要である」といったことが説明されます。引込工事をやり直す場合も含め、工事費用などについてはあらかじめ指定工事業者などに確認をすることが必要です。

引込管の口径について

一般の住宅で使われる引込管(給水管)の口径には、13mm、20mm、25mmなどの種類があります。昔の住宅では13mmが主流となっていましたが、現在の生活様式では水量(水圧)不足が否めません。キッチン、バス、トイレ、洗面所などのうち2か所以上で同時使用したときには、急に水量が落ちることもあるでしょう。

一般的な住宅でも20mmが望ましいものの、中古住宅では昔の13mmのままだったり、比較的新しい住宅でも「毎月の基本料金が安い」という理由で、あえて13mmにしていたりすることがあります。一人暮らしの住宅であれば、そのままでもさほど問題が起きることはないでしょう。

ただし、自治体や水道事業者によっては、建物内の水栓器具の数などに応じて引込管の口径を決めている場合もあります。

ポイント

購入しようとする住宅の引込管が13mmのときには、20mmでの引き直しが可能か、その費用がどれくらいかかるのか、といったこともしっかりと確認しておくといいです。

ちなみに、東京23区の場合には原則として、20mm以上でなければ新たに水道を引き込むことができません。道路内の埋設管については既に20mmへの更新が終わっているため、道路境界から水道メーターの間の配管がどうなっているのかがチェックポイントです。ここに13mmの引込管が残っている場合には、その交換を検討することもありますので注意しておきましょう。

投稿日:2022/04/25投稿者:-

資産価値維持のための遺言書作成

今回ご相談いただいたお客様は、お父様がお亡くなりになり、お母様が施設に入ることになったので、空き家になる実家を売却したい、とのご相談でした。

今は、不動産価格も上昇しており、売り時としては絶好のタイミングです。

ところが、売却までがなかなか一筋縄ではいかなかった、というケースでした。

売却の前提として相続手続きが必要

相続が発生したお父様名義の不動産を売却するためには、不動産の名義変更が必要になります。

登記されている名義を、相続人の全員もしくは誰か1名の名義へ変更しなければ、売却手続きは進みません。

ところがご相談者様のケースでは、お母様が認知症を発症しており、そのままでは相続手続きや販売活動ができないことが判明しました。

これを解決するためには、裁判所で成年後見人制度を利用し、お母様の代理人を立てなければならない、とのことでした。

さらに成年後見人制度を利用するには、2~3ヶ月の時間がかかってしまうとのことです。

お母様の施設入所費用や、相続税の支払いなど、至急で資金が必要という事情があったため、急いで手続きを進めることになりましたが、こうした売主都合の急ぎのケースでは売却条件を譲歩しなければいけないケースが発生してしまいます。

多少の価格交渉や、引渡時期の相談など、残念ながら買主側に有利な条件も承諾せざるを得ませんでした。

遺言書の作成が解決のポイント

こうしたケースの解決策となるのが、生前に不動産の所有者がきちんと遺言書を作成しておくこと、とのことです。

不動産をお持ちの方で、配偶者やお子様など相続人となる方の判断能力に問題があるケースでは、遺言書で「●●に相続させる」として取得する方を指定しておく方法や、「●●を遺言執行者として、不動産を売却したお金を割合で相続させる。」といった方法を取ると、その後の手続きがスムーズになります。

相続手続き自体もスムーズになりますし、売却機会の損失を避けることができます。

それは同時に、資産価値の維持にもつながる結果となるのではないでしょうか。

取得した不動産の資産価値の維持は、室内の設備や建物の構造・躯体の維持管理に加え、不動産の権利の適切な管理と承継方法の手配、も大きな要因となります。

大きな買い物となる不動産については、購入後もきちんと目を配るようにしましょう。

投稿日:2022/04/25投稿者:-

フラット35が利用しやすくなりました

2022年度の予算が決定し、2022年4月以降のフラット35の制度改正が発表されました。
金利引き下げの新制度も盛り込まれ、今まで以上にフラット35が利用しやすくなっています。
昨今の経済状況から、金利上昇を懸念して固定金利を選択する消費者が増えているようです。
この機会にフラット35のご利用をご検討ください。

2022年4月からの制度改正

【フラット35】維持保全型

2022年4月適合証明書交付分から、維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合、【フラット35】の借入金利を当初5年間年0.25%引き下げとなります。

【フラット35】維持保全型の対象は、以下のとおりです。

1)長期優良住宅<新築住宅・中古住宅>
2)予備認定マンション<新築マンションのみ>
3)管理計画認定マンション<中古マンションのみ>
4)安心R住宅<中古住宅のみ>
5)インスペクション実施住宅<中古住宅のみ>
6)既存住宅売買瑕疵保険付保住宅<中古住宅のみ>

【フラット35維持保全型の詳細はこちら】

【フラット35】地域連携型(子育て支援)の金利引下げ期間が拡大されます

2022年4月資金実行分から、住宅金融支援機構と連携している地方公共団体の子育て支援のための補助事業の利用とあわせて、【フラット35】の借入金利を当初10年間年0.25%引き下げとなります。

*子育て支援以外の補助事業を利用する場合は、これまでどおり【フラット35】の借入金利から当初5年間年0.25%引下げとなります。

【フラット35地域連携型の詳細はこちら】

2022年10月以降の制度改正

【フラット35】S(ZEH)がはじまります

2022年10月借入申込受付分から『ZEH』等の基準に適合する場合、【フラット35】の借入金利から当初5年間年0.5%、6年目から10年目まで年0.25%引き下げとなります。

【フラット35S(ZEH)の詳細はこちら】

【フラット35】の金利引下げ方法が変わります

2022年10月借入申込受付分から、住宅の性能や長く住んでいくための配慮の状況等に応じて金利の引下げ幅及び引下げ期間が変わります。

【フラット35】S等の基準が見直されます

2022年10月設計検査申請分から、フラット35S等の基準が見直されます。

■脱炭素社会の実現に向けた取組を加速させるため、【フラット35】Sの省エネルギー性の基準が強化されます。

■より高い水準のバリアフリー性能確保を支援するため、中古住宅の【フラット35】S(金利Bプラン)のバリアフリー基準が見直されます。

■免震建築物は、【フラット35】S(金利Bプラン)から、【フラット35】S(金利Aプラン)の対象に見直されます。

■中古住宅の【フラット35】S(金利Aプラン)基準(省エネルギー性を除く)を、新築住宅の【フラット35】S(金利Bプラン)の水準に見直されます。

【フラット35S等の基準変更についてはこちら】

【フラット35】借換融資を利用する際、長期優良住宅の場合は、最長返済期間が延長になります。

2022年10月借入申込受付分から、【フラット35】借換融資を利用する際、対象となる住宅が長期優良住宅の場合、借入期間は、見直し後<1>「80歳」-「借り換え融資申し込み時の年齢」または<2>「50年」-「従前の住宅ローンの経過期間」のいずれか短い年数(1年単位)が上限となります。

これから新築注文住宅を建てる方は必要な性能を確保しましょう

今回の制度改正には政府が実施する脱炭素社会の実現に向けての取り組みが盛り込まれています。
今後は必要な省エネ基準を満たしていないと金利引き下げなどの恩恵が受けられなくなるばかりか、2023年4月以降は必要な基準を満たしていないとフラット35が利用できなくなる予定です。(※新築のみ)
住宅ローン減税も省エネ基準で受けられる恩恵が大きく変わってきますので、これから新築注文住宅を建てる方は必要な住宅性能を満たす設計にするよう、建築会社に確認・交渉する必要があります。
新築分譲住宅を購入される方は、検討中の物件が性能要件を満たすか確認してから購入判断されることをお勧めします。

中古住宅購入時にも住宅性能の確認が必須です

中古住宅の金利引き下げ制度は適用期間が短いものの、適用要件は新築住宅に比べると緩く設定されていますが、優遇制度が適用されるかどうかの情報は物件広告に必ず掲載されるものではないので、物件検討時に気になった物件や内見に行った物件については、必ず利用できる制度や満たしている性能基準などについて確認を行うことが大切です。
また、購入物件が決まった際には、性能を証明する文書がきちんと保管されているかの確認も行った方が良いです。(新築時にしか発行できないものもあります)

今回はフラット35の制度改正についてご紹介しましたが、改正内容を見るだけでも国が注力している方向性を探ることができます。
また、冒頭にも記載しましたが、金利上昇リスクを懸念して固定金利を選択する方が増えています。
住宅ローンはまずは安全であるべきだと思います。
変動金利に比べると高く見えてしまうのですが、少し前では考えられないくらい低い金利で全期間固定を組むことができるチャンスでもあります。
これから住宅を購入される方は、全期間固定のフラット35も是非ご検討ください。

投稿日:2022/04/22投稿者:-