日記


不動産の資産価値を情報開示

「終の棲家」だと思うと、多くの人が、購入時に売却のことを考えなくなります。売却のことを考えると「他人にとってこの家はどうか?」という視点が生まれます。自己都合だけの住宅は、次の買い手が見つけにくいものです。

将来売らなくてもいいのです。売りたくなったら「いつでも売れる家」住宅が、人生の選択肢を増やすと思うのです。

投稿日:2019/03/22   投稿者:-

築年数は「劣化」と「建築基準法の変遷」の二つの側面があります。

築年数が古ければ古いほど劣化のリスクが高まるので、古ければ古いほど設備も古くなりますし、外壁・屋根などの劣化改修費用がかかる傾向にあります。
劣化を考える場合は築年数は一つの指標になりますが、実際にどの程度傷んでいるかはインスペクションを実施してみないと正しく判断できません。
築30年でも大きな問題のない物件もありますし、築10年未満でも雨漏れのある物件もあります。
中古の戸建て住宅を購入する際にはインスペクションは欠かせません。

続いて「建築基準法の変遷」です。
建築基準法は建物性能を定義する最低限の基準です。建築基準法は改正を繰り返しており、元となる基準に違いが出るので、建物の善し悪しにも大きな影響を及ぼします。
耐震性については、大きな地震被害がある度に改正されており、その建物がいつ建てられたのかは、住宅性能を図る重要な指針となります。

■木造戸建てを検討する際の3つのターニングポイント

木造戸建ての耐震性を建築年度だけで判断する場合、以下の3つに区分されます。結構重要なポイントになるので、木造戸建てを検討する際はぜひ参考にしてください。

1 2000年6月以降(現行基準)

阪神淡路大震災の教訓を受けて建築基準法が改正されたのが2000年6月です。この基準が耐震性の現行基準となります。
2000年6月以降の物件は、耐震性については問題なさそうと判断できます。※実際には増改築履歴や新築時の設計図書の有無など確認事項はございます。
主な改正内容は「壁の配置バランス」と「接合部」の規定となります。

2 新耐震 1981年6月~2000年5月

今回の記事の本題となります。「新耐震」だから大丈夫は誤りです。

1981年6月以降の物件は「新耐震」と区分されます。宮城県沖地震の教訓を受け、建物の強さ(壁の量)に関する規定が見直されたため、それ以前の建物と大きな性能差が見られます。
新耐震であっても、2000年5月以前の建物は「壁の配置バランス」と「接合部」について問題のある物件が多いです。
住宅ローン減税のための耐震基準適合証明書が必要な物件(築20年超え)の場合は、「新耐震」だからと言ってそのまま証明書が取得できるわけではないので、注意が必要です。

3 旧耐震 1981年5月以前

旧耐震案件は「既存不適格住宅」と呼ばれ、基本的には耐震改修が必要とされる物件となります。
とりあえず取得して、すぐに建て替える計画などがある場合を除き、居住目的で取得される場合は耐震改修を前提とした購入計画を推奨します。

■耐震性と「新耐震」のダブルスタンダード

耐震の問題でややこしいのが、国は「新耐震」なら最低限の耐震性は確保されていると定義していることです。
※国が掲げる耐震化率の基準は「新耐震基準」です。
一方、住宅ローン減税など金銭的なメリットのある制度の要件としては、築20年以内もしくは耐震基準適合証明書レベルという基準も存在します。

<耐震基準まとめ>

旧耐震>新耐震>耐震基準適合証明書レベル

この二つの基準が交錯して、新耐震であれば耐震基準適合証明書が取得できるという誤った認識が広がってしまっています。

■これから購入する住宅は耐震基準適合証明書レベルを

耐震基準適合証明書レベルが最高基準というわけではありません。費用をかければさらに強い構造を実現することは可能です。
ただ、高い水準の耐震性能を求めると、ある一定レベルで費用対効果は格段に落ちてしまいます。高い水準の耐震性能で新築した方が合理的という判断も出てきます。
耐震基準適合証明書レベルは、資産になる住宅かどうかの境目とも言えます。住宅ローン減税が利用できる家とそうでない家であれば、どちらがより売れやすいかは一目瞭然です。
一度居住してしまうと後から耐震改修を行うのは難しくなっていきますから、中古戸建を購入する際は、耐震基準適合証明書が取得できるレベルの改修工事を前提に取引を進めることをお勧めいたします

投稿日:2019/03/21   投稿者:-

たまに販売チラシの隅っこに「任意売却物件のため、債権者の同意が必要です。」との記載がある場合があります。
これは、どういうものでしょうか。

任意売却とは、例えば、売主様が住宅ローンを払えなくなり、「差押」手続きなどが開始されてしまっているケースです。
差押がされると、次には裁判所の「競売」手続きが始まってしまいます。

ところが、競売になってしまうと、通常の取引価格より安い値段になってしまうため、住宅ローンを貸し付けている銀行は貸付金の回収が見込めなくなってしまいます。

そこで、競売手続きが始まるまでの間に、競売ではなく通常の取引で売却を行おう、というのが任意売却と呼ばれる手続きです。

そのため、任意売却の場合に取引価格の主導権を握っているのは、売主様ではなく銀行などの「債権者」となります。

銀行としては、残っている住宅ローンを、競売が始まる前までに早く回収したいし、一方でなるべく多く回収したい、という思惑があります。

購入する側としては、銀行の急ぎ度合や、残債の額によって、購入できる金額が決まってくることになります。

任意売却の際に注意すべきは、売主様の資産状況に問題がある、という点です。

銀行の住宅ローン以外にも借金や税金の滞納があったりする場合には慎重に手続きを進める必要が

あります。チラシの文言だけでは判断できませんので、具体的な取引状況をチェックしましょう。

 

マーケットを知る

投稿日:2019/02/13   投稿者:-

「買主にとっての利益」の定義は「資産価値が落ちにくい不動産」としています。

①マーケットを知る...これから購入予定の住宅は、自らの居住目的であり、同時にお客様の大切な資産です。その高額な資産を購入する上において「市場考察」は大切な作業です。「どんな勢いで人口が減るのか」「どれくらい家が余っているのか」「国の金融政策」「国の住宅政策」等について、もう一度考えます。

②資産性とは何か...米国での不動産購入の3つのポイントは、1に「ロケーション」2に「ロケーション」3に「ロケーション」だそうです。不動産は資産であるという認識が浸透している結果でしょう。対して日本の場合、「通勤に便利」「昔から住んでいる」「子供の学区域」等、資産性とは程遠い自分の都合で立地を選ぶ場合がほとんどです。

③リスクを考える...資産性・流動性の高い立地を選定しても、個別の不動産の事情で資産性を落とすようなことがあってはいけません。土地であれば、「液状化」「不動沈下」「洪水」等、土地そのものが持つリスク、建物であれば「耐震性不足」「ローン減税の対象外」「かし保険付帯の可否」等、どのような項目があるか確認します。

 

投稿日:2019/01/24   投稿者:-

2018年12月4日、「政府・与党は住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った」と、日経新聞より発表がありました。

▼住宅ローン減税を受けられる期間が10年→13年になる可能性が!?
政府・与党は住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った。2019年10月の消費税率引き上げに伴う住宅の駆け込み需要や反動減を防ぎ、購入を支援する。購入から11年目以降の減税幅は建物価格の2%を3年間かけて所得税などから差し引く仕組みにする。
出典:日本経済新聞 電子版「住宅ローン減税3年延長 政府・与党が最終調整」より引用

「11年目以降の減税幅は建物価格の2%を3年間かけて所得税などから差し引く仕組みにする」とあるとおり、3,000万円の建物の場合だと、60万円の減税が追加で受けられることになります!住宅購入者にとっては、かなり助かります・・・。

▼では、増税後に購入した方がお得なのか?
消費税の増税幅である建物の2%相当額(土地は消費税非課税のため影響なし)が住宅ローン減税の拡大幅となりますので、一見影響はないようにも考えられます。
しかし、住宅ローン総額が増加した結果、金利負担も増加することとなります。当然、住宅ローン金利の増加は、住宅ローン減税が終了する13年目以降も総負担額に影響を与え続けます。
例えば上記のように3000万円の建物の場合では消費税増税による単純な負担増は60万円ですが、住宅購入時に60万円多く負担して、13年目に晴れてその60万円が手元に戻ってくるのです。

割引現在価値の考え方を用いると、現在の60万円と13年後の60万円では、明確に現在の60万円の方が高い価値があり、そういった観点では、「今」消費税負担を抑えることで得られる60万円(増税前の購入)を選択すべきとも考えられます。

したがって、一見住宅ローン減税の拡大により、消費税増税以上の負担増が相殺されているような構造ではあるものの、厳密に考えると、金利負担が増加すること及び消費税増税分の回収が13年かかることから、他の条件が同じである限り、消費税増税前に住宅を購入するのが経済的に合理的といえると思います。

ただし、報道はあくまでも「現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った」と書かれているにすぎず、まだ確定ではありません。また、今回の期間延長は「2019年10月の消費税率引き上げに伴う住宅の駆け込み需要や反動減を防ぐ」ことが目的ですので、既に住宅ローン減税を受けている人は対象外の可能性が高いです。

適用開始時期は明確でないものの、消費税増税後の2019年10月1日もしくは2020年1月1日からの適用が予想されます。

まずは、公式な発表を待ち判断していきましょう。

 

投稿日:2019/01/10   投稿者:-